こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
日常的に日本人投資家の皆様をアメリカ不動産市場にご案内していますが、最近好まれることが多い投資パターンに
「新築の購入」
があります。
この場合の新築の購入とは
１．デベロッパーが開発・建築中に契約
２．新築物件としてクロージング
３．新築のまま賃貸市場に投入
というパターンです。
この場合は新築の価格にデベロッパーによる利益が上乗せされていることは間違いありません。
けれども私(佐藤)に言わせると、少なくとも長期投資でバイアンドホールドの方針であれば新築購入は大いにありです。
新築の場合は
⇒ 修繕発生率が極端に低い
⇒ 保証期間内であればデベロッパーが無料で修繕してくれる
という支出を押し下げる力学と同時に
⇒ 新築の為に最初から家賃は高めでいける
⇒ インフレに伴って家賃は上昇
⇒ キャピタルゲインも期待できる
という含み益・キャッシュフローを押し上げる力が働いてきますから、
「出る(支出)を抑えて入る(収入)を増やす」
という商売の定石にそのまま乗っかり、その勢いが高い確率で早い時期にデベロッパーによる利益上乗せ分を伸び込んでしまうのです。
そして実際のところ、私(佐藤)が日本人投資家の皆様をご案内する新築エリアには
「中古よりも新築の方が安い」
という場合も少なくなく、20万ドル前後で新築がどんどん売れています。
かくしてデベロッパーが売主となる新築物件の購入もいろんな意味で心の安心と共に、長期的にリターンをもたらしてくれる投資です。
同時に新築のパターンで言えばもう一つ、大きなリターンを得られる手法があります。
新築を建てるという選択肢
新築によるもう一つの攻め方。
それは
「自分で新築を建てる」
という選択肢です。
自分で新築を建てるということは、通常は
- 更地を購入して新築を建てる
- 中古物件を取り壊して新築を建てる
のいずれかになります。
このどちらが有利になるかは市場と条件により全く答えが違ってきますが、無難に進めるのなら後者の中古を取り壊すパターンです。
居住としての許可は過去に出された実績があり、電気・水道もインフラがあり、ゾーニングが変更されていないのであれば許可申請も非常にスムーズに進むはずです。
そして自分で建築する場合、当然ながら自分自身で終始計画を進める為にデベロッパー利益が上乗せされることはなく、間接費用としては現場監督料を支払う必要があるくらいです。
そこで
⇒ 古い物件が売りに出ている
⇒ 現地には信頼できる建築会社がある
という場合、取り壊して自分で新築を建てるという選択も考えられます。
特に
「思わぬ大きな収入が入った」
「一気に経費計上したい」
という場合、中古不動産を購入するよりも新築を建てて
「設計、材料、工賃等、あらゆるものを（長期的にも）経費化する」
「完成後は市場平均以上の資産を所有する」
という、節税どころか真逆の数字が出てくる可能性もあることもあるのです。
テキサス州オースティンの例
実例でいきましょう。
数字はやや大きいものになりますが、つい先日、テキサス州オースティン市のど真ん中に古い物件が売りに出されていました。
1950年築の結構古い物件で$500,000程度で売りに出されており、中は相当なレベルでテコ入れが必要です。
ところがこの物件の周辺はオースティン市場のど真ん中なだけに、周囲の新築物件はとんでもない値段がついています。
（2023年築の実例）1304 Alguno Rd, Austin, TX 78757
いかがでしょうか。
上記のリンク先を見ることでよりイメージできると思いますが、このようなパターンでは
「取り壊して、新築を建てる」
というオプションが最も有利です。
そこで問い合わせて数字をざっくりを調べたところ、
取り壊し費用：$20,000
工事費用：$600,000-700,000
許可申請費用総額：$20,000
監督費用：15%
とのこと。
取り壊から完成までに$851,000程度となり、購入金額を含めると総額で
$1,351,000
となりますが、実際は予備費も含めて
「$1,600,000はかかるだろう」
くらいに見ておいた方がよい案件です。
それでも上記リンク先で見るとおり新築は優に$2,000,000を超えますから、単純計算ですぐに売却したとしても$400,000以上の利益が見込めるわけです。
そこでこのような実例では
「$1,500,000前後の臨時収入があった（あるいは融資と合わせて準備できる）」
という法人・個人にとってはうってつけの案件です。
一般的なアメリカの税法では
取り壊し費用: 資本支出の一部と見なされる場合が多く、長期的に減価償却を受けることができる可能性
工事費用: 資本的な支出と見なされ、物件の耐用年数にわたって減価償却として計上
許可申請費用: 単体の支出の一部として計上
監督費用: 単体の支出の一部として計上
等、耐用年数に沿ったうえで経費計上となる見込みが高く、その後の
- 家賃収入
- 売却利益
等まで加味すると、臨時収入に対してそのまま課税される場合とは資産形成に雲泥の差が出てくることになります。
上記は数字が大きな例ですが、お金を集められる者はより大きな富を築いていく理由がここにも垣間見えるわけです。
明日に続けます。
