こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資の保険について、
DP1 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 1)
DP2 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 2)
DP3 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 3)
の3つのタイプをお伝えしています。
不動産投資において保険は必須であると同時に固定費の1つになります。
言わずもがな毎年発生する固定費として確実に支払いが必要となりますから、自分が不動産投資に期待するリターンと照らし合わせて考える上で
⇒ 許容できる保険料の範囲
⇒ 保険がカバーしてくれる補償内容
このバランス取が必要だということになります。
そこで保険料の話になると、一般的にはDP1, DP2, DP3の中でもDP3が最も包括的なカバレッジを提供するため、プレミアム(保険料)が最も高い場合が多いです。
DP1は基本的なリスクのみをカバーし、DP2はより多くのリスクをカバーするため、プレミアム(保険料)はDP1よりも高く、DP3よりも低いということになります。
すなわちプレミアム(保険料)の見立てとしては
DP1 < DP2 < DP3
となる可能性が高いわけです。
その一方で、控除額（deductible）に関しては、これは必ずしもDP3が最も高いとは限りません。
控除額（deductible）とは保険金が支払われる前に保険契約者（物件オーナー）が負担しなければならない費用のことで、この控除額（deductible）は補償内容によって異なり、その投資家の補償内容選択によっても変わることもしばしばです。
単純に高い控除額（deductible）を選ぶとプレミアム(保険料)は通常低くなりますが、被保険者が被害発生時に支払わなければならない額は増えることになります。
その一方で低い控除額（deductible）を選ぶとプレミアム(保険料)は高くなり、被保険者が被害発生時に支払わなければならない額は低くなる傾向があります。
結果としてDP3のプレミアム(保険料)は高い傾向にあるものの、同時に控除額も高いわけではなく、毎年のプレミアム(保険料)が高い為に控除額（deductible）は低い場合もあるわけです。
そこで不動産投資における保険選びは
- 物件のタイプ
- 所在地
- 投資戦略
など多くの要因に基づいて行うべきであり、専門家との相談や複数の保険会社からの見積もりを取得することが推奨されることになります。
3つの保険タイプの費用面について先にお伝えしましたが、今日は3種類の保険の最後、DP3について見ていきましょう。
DP3 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 3)
DP3はアメリカで最も広範で包括的な不動産保険の一つで
「オールリスク（All Risk）補償」
または
「オープンぺリル（Open Peril）補償」
とも呼ばれます。
これは保険が補償内容で特定の指定災害がはっきりと除外されていない限り、ほとんど全ての危険事象に対して補償が適用されることになります。
例えばフロリダ州で賃貸物件を所有しており、その物件にはDP3保険を掛けられているとしましょう。
ある日その賃貸物件がハリケーンによって破壊的な損害を受けたとします。
この場合、DP3保険であればハリケーンによる損害に対する補償を提供してくれることになります。
DP3が「ハリケーンは除く」といった除外事項を明示的に記載しない限り全ての危険をカバーするからです。
そこでDP3を希望する場合はその補償内容をよく精査すると同時に、補償において特定の指定災害が除外されていないかをよく調べるようにしましょう。
実際にはDP3であっても除外項目がある場合はあり得ますから、DP3とはいえ盲目的に補償内容を信じることなく、特定の指定災害名が除外されていないかをよく調べて除外項目がある場合は保険会社によく確認することが肝要です。
補償金額の算出方法
そしてDP3補償の場合、その補償額はDP2と同様に「修繕・交換費用」(replacement cost)で計算されることが一般的です。
これは物件を修理または再建するための現在の費用に基づいて補償が行われることになり、前述のようにハリケーンによる被害を受けたのであれば、そのハリケーンで損害を受けた物件を再建するための実際の費用が補償されるわけです。
ただし前述のとおり、DP3補償でも全てが無条件にカバーされるわけではありません。
例えば多くのDP3補償では地震や洪水など特定の危険事象は明示的に除外されていることがあり得ます。
そうするとフロリダ州はハリケーンや洪水の多い地域ですが、かといって当地のDP3補償がハリケーン被害や洪水をカバーしているとも限らないのです。
一言でいえば、
「DP3はかなり広範の補償を持つけれども、全ての損害を無条件に補償するわけではない」
ということになり、この点を確認しておかないと被害を受けても補償は受けられないかもしれません。
そこでここは自分で見積もりをよく調べつつ、
「このDP3は比較的安い」
「けれども地震と洪水はカバーしないみたいだ」
という場合、追加で地震保険や洪水保険を別途購入する必要があることになります。
かくしてDP3は最も広範で包括的な保護を提供する一方でその範囲も完全無制限ではありません。
同時にDP3は保護範囲が最も広いため、プレミアム(保険料)も高額となります。
結果としてDP3は
「全てのリスクに対する最大限の補償を求めつつ、その為には多少保険料は高くても良い」
とする、高額物件（高額家賃）を所有する不動産投資家にとって最良の選択肢と言えそうです。
ここまでに
DP1 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 1)
DP2 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 2)
DP3 (Dwelling Property、ドゥエリング・プロパティ 3)
の3種類を見てきましたが、保険を選ぶ際は複数の見積もりを手に入れつつ
- 自分が求める補償内容
- 自分が投資に求めるキャッシュフロー
等の複数の要素を加味した上で決定するとよいと思います。
