こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までは全米商業不動産市場においてキャップレートが上昇しつつある現状についてお伝えしました。
一言でいえば
売主 ⇒ 売却しにくい状況にあり、価格の下げを要求されやすい時期
買主 ⇒ 値下げを中心とする交渉が有利に進めやすい時期
ということになりますが、この傾向が予想どおり2024年半ばまで進むとすれば、その後のキャップレート下落を加味すると購入者にとっての好機であることは間違いありません。
そこでここからは実際に市場に出ている本当の案件を見ながら、案件の見方とポイントを押さえた判断の仕方を見ていきましょう。
たった今南カリフォルニアはロサンゼルスに私(佐藤)が目をつけている案件があります。
この物件はハリウッド近くに立地する、15ミリオン程度の丁度よいサイズです。
物件の紹介文にはこのようにあります。
ラーチモントビレッジ（ハリウッドの近く）で最も魅力的な物件をご紹介いたします。
この特別な物件はロサンゼルス中心部に位置し、素晴らしい投資機会を提供しています。
驚異的な約34,953 SFの建物内に30のユニットを誇り、4804 Oakwoodは豪華な生活空間と、東ハリウッドエリアでの主要な立地を提供します。
ここラーチモントビレッジは、ロサンゼルスの賑やかな都市の中にある小さな町のような雰囲気で知られています。
都会の利便性と郊外の静けさを兼ね備えており、住民にとって非常に魅力的な場所です。
地元のショップ、ブティック、レストランが立ち並び、多彩な食事やショッピングを楽しめます。
週に一度のファーマーズマーケットはコミュニティのハイライトで、新鮮な地元の農産物や手作りの商品を手に入れることができます。
建物自体は、現代のデザインと印象的なアメニティを誇り、テナントは健康やウェルネスを重視する方々に最適な設備の整ったジムを利用することができます。
屋上デッキからは、ハリウッドからダウンタウンロサンゼルスまでの息をのむような360度の景色を楽しむことができ、リラックスや交流の場として最適です。
また、車が行き交うロサンゼルスでの地下駐車場の利便性は計り知れません。
30のユニットそれぞれに、細部へのこだわりと豪華さが際立っています。
ハイエンドの家電、専用のバルコニー、Nestのサーモスタットなど、現代の便利さが提供されている一方、高級なクォーツ製のカウンタートップ、高級なハードウッドフローリング、バックライト付きLEDミラーが洗練と優雅さを加えています。
これらの住居内のあらゆる要素は、快適さとスタイルを放っており、現代のディスカーニングな賃貸者に応えています。
当物件はその特別な特長を持つだけでなく、ラーチモントビレッジの主要な立地に恩恵を受けています。
この活気あるエリアは、繁栄するコミュニティを持ち、ショップやレストラン、エンターテインメントのオプションへのアクセスが容易です。
物件の周囲の人口統計は非常に好ましく、増加する人口と印象的な世帯の中央値や平均収入を誇っています。
豪華なユニット、現代的なアメニティ、ラーチモントビレッジの中心部という絶好の立地を持つこの物件は、ロサンゼルスの不動産市場での際立つ投資機会を表しています。
（実際の案件紹介文を意訳）
。。。
いかがでしょうか。
私(佐藤)はこのような紹介文を読むと、ついワクワクしてしまいます。
英語に長けたライターが多少大げさに書いていることは承知なのですが、情景と暮らしの条件をここまで上手に描写されるとついつい現場に足を運びたくなるのです。
そして何よりも行動を起こすに損をしない確信が持てる理由は、この物件の立地です。
ハリウッドは世界中から人々が集まる地域の一つですが、その風光明媚な場所からほど近いラグジュアリー系のアパートメントはこの地域で仕事をする人々にとってはうってつけの場所です。
そして資料によると30戸ある中で空室は3戸のみ、すなわち90%が入居中ということになります。
そこでこのような案件を精査するにはどのような手順で進めればよいのでしょうか。
実際に契約に進める際は
Due Diligence (デューディリジェンス)
の過程をもってしっかりと進めていくべきですが、そこまで深く調べる前に、まずはざっくりと案件の概要を捉えることが肝要です。
大まかにみる概要をもって、自分の投資基準と照らし合わせて
⇒ これ以上に精査の価値あり
⇒ 精査の価値なし
を判断していくことになります。
その手順に確固たる決められた順番はありませんが、私(佐藤)自身がいつも進める手順は
１．立地をみる
２．数字の概要を見る
３．物件の概要を見る
です。
この順番で流す上で
１．立地が悪ければそれ以上見る必要ない
２．数字が悪ければそれ以上見る必要はない
３．物件概要がイマイチであればそれ以上は進まない
と、投資目的に準じて効率よく
⇒ 需要はあり得るのか
⇒ 投資に対して十分なリターンは期待できるのか
⇒ 物件の仕様もテナント需要を満たしているか
等のポイントをついていくとよいと思います。
今回はこの実例を使いながら、詳細を見ていきましょう。
明日に続けます。
