こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「商業物件市場でキャップレートが上昇しつつある」
という統計から、キャプレート上昇の要因を検証してきました。
そして昨日からは実際の商業物件例を挙げ、案件を調べる時の段取りについてお伝えしています。
私(佐藤)自身は日々、
- 住居用物件
- 商業用物件（主にマルチファミリー物件）
の各種案件を相当数見続けています。
千本ノックよろしく、繰り返し玉を受け続けるかの如く短い時間で怒涛の勢いで案件に目を通していきますが、それは毎日決まった時間に目を通すというよりも
- 早朝
- 昼
- 午後
- 真夜中
のいつであれ
- パートナーから情報が寄せられた時
- ふと案件が目に入った時
にリアルタイムで見るようにしており、24時間365日起きているときは頻繁に案件を見続けているのです。
その中でアンテナに引っかかる案件だけを法人・個人のクライアント様に届けることになりますが、実際には
「この案件は〇〇さんの希望にピッタリ」
と思える案件を効率よく探すには、目に入る案件を馬鹿正直に一つひとつ目を通すわけにはいきません。
車のベテランドライバーになると、初めてのミチだったとしても、多少くねくね道が続こうとも燃費を最適化しながら通り抜けることは誰にでもできると思います。
同じように長年案件を見続けていると勘所が分かりますから、案件に対して無意識レベルで
もう少し深く見る
これ以上は見ない
を感覚的に、誰でも判断できるようになります。
そしてここは経験上の話になりますが、おそらく最も効率よく進められる順番が
１．立地をみる
２．数字の概要を見る
３．物件の概要を見る
だと思います。
要するに次々と案件に目を通す上で大切なのは、「いかに効率よく基準に合わない案件を見極めるか」ですが、これはピラミッドで例えるとよく分かります。
上の順番を並べ替えると
ピラミッド上段：物件の概要
ピラミッド中段：数字の概要
ピラミッド下段：立地
であり、いかに上段が良質だろうとも下段の質（地元経済の成長と住宅需要の意味）が良くなければ投資の結果は良好にならないことが目に見えています。
だからこそ案件を精査する時はピラミッドの下段から順に
１．立地をみる
２．数字の概要を見る
３．物件の概要を見る
が良いと思うのです。
そこで昨日に続き、実例の詳細を見ていきましょう。
立地をみる
まずは案件を精査する最初のステップ、「立地をみる」です。
立地を見る場合の順番はここでもまた
１．州
２．郡
３．市
４．地区
の流れで見ていきます。
不動産市場とは実際は地域市場の塊であり、米国の北と南でいえば
イリノイ州の物件
テキサス州の物件
を比較する場合、この2つは全く土俵が違います。
より正確にいえば、地域の経済成長を捉えて判断する上では
「州内の全ての地域が投資対象として適切」
「州内の全ての地域が投資対象として不適切」
このどちらでもなく、どの州のどの地域に長短があります。
けれども一番ざっくりと大枠で見る時に州を見て
「〇〇〇州の物件は検討対象から外す」
という判断は比較的間違いではなりません。
そこで自分の投資基準に入る州内であれば、その次に見るのが郡です。
米国の物件は全て郡単位で管理されており、郡単位で対象先を絞ることは理にかないます。
そして市の単位へと進み、最後にその市の中でもどの
地区に立地しているか
どのストリートに面しているか
等の順番で判断するのです。
１．州単位でみて対象外と判断 ⇒ それ以上は見ない
２．郡単位でみて対象外と判断 ⇒ それ以上は見ない
３．市単位でみて対象外と判断 ⇒ それ以上は見ない
。。。
と、一番最初に行う立地による判断の中でも州単位から進めて対象外であれば、それ以上検討する必要はないことになります。
そこで今回使用するリアルタイムで市場に出ている実例の物件が立地するのは
上の地図にあるゴールドの部分です。
見ての通りでここは
州 ⇒ カリフォルニア州
郡 ⇒ ロサンゼルス郡
市 ⇒ ロサンゼルス市
地区 ⇒ ハリウッド近郊
と、立地としては文句なしです。
ハリウッドはご存じのとおり世界中から人々が集まるメッカの1つであり、観光客のみならずエンターテインメント系に関わる事業が多く、雇用機会が集中している地区の一つになります。
例えばこの物件から歩いて行ける距離には世界的に有名なNetflix（ネットフリックス）もあり、名だたる企業がひしめくこの地域では賃貸需要に事欠かないことは間違いありません。
そもそものマルチファミリー物件投資への本質は
「住の提供」
という社会に対する価値提供の1つであり、その地域経済の将来が明るいということであればそれはすなわち住への需要は続く（高まり続ける）と言えるわけですから、その需要が見込めるのであれば投資を検討する価値があることになります。
その意味で上記の立地は
州
郡
市
地区
の全ての切り口で見て文句なしですから、
「立地はよし」
「検討をもう少し進めてみよう」
ということになるのです。
明日に続けます。
