こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
マルチファミリー物件の実際の案件を使って数字を確認しています。
物件良し悪しを見る前にまずは数字が成立するかを確認する過程ですが、
「数字的に投資が成立する」
と判断できてこそ、その後の物件詳細は判断するに値します。
そこで昨日までは概要部分の数字を見てきました。
投資を判断する上で重要なポイントは
GIM：13.87
Cap rate:4.97%
NOI:$770,209
といった結論の数字でリターンの可能性を大まかに見ること、そして
Price Per SqFt：$443
Price Per Unit：$516,667
の数字で同地域の類似物件と比べて高いのか、安いのかを判断することです。
ちなみにたった今の南カリフォルニアの市場で考えると、これらいずれの数字をみても「平均以上」ということが言えます。
これらの数字は盛った数字であろうことを私たちは知っており、蓋を開けてみるとこれらの数字よりは低いはずですが、この段階で
Cap rate:3.00%
等であると、蓋を開けるといよいよ目も当てられない成績であることが予想されるのです。
そこで本案件は数字を更に深く精査しても良いと判断できますので、
１．立地をみる
２．数字の概要を見る
３．物件の概要を見る
の3つのステップの中で2番目の「数字の概要を見る」の段階を更に深めていきます。
そして数字の精査を深める段階において何よりも注目したいのは「NOI（Net Operating Income：純収益）」です。
NOI（Net Operating Income：純収益）を深める
数字の精査を深める段階でNOI（Net Operating Income：純収益）に注目する理由は、NOIという数字こそ
「収入と支出の結果」
だからです。
一年の純収益を表すはずのNOIは不動産資産運用の総資源であり、ここに不動産投資の成否の根幹があるといっても過言ではありません。
NOI = 1年間の総収入 - 1年間の総支出
が赤字であれば話になりませんし、反対に黒字であったとしても
「毎月の返済額を差し引くと赤字」
ということであれば最初からマイナス運営は確実ですから、やはり購入は避けねばなりません。
その意味で、概要からさらに数字を深めていく時に注目するべきはNOIであり、そのNOIの因数となる
年間収入
年間支出
を細かく見ていくのです。
そこでまずは年間の総収入を見ていきますが、実際の数字は
「現在のテナントは何人いるのか」
「それぞれのテナントはいくら家賃を支払っているのか」
「その合計はいくらか」
「それ以外に収入はあるのか」
等を押さえていきます。
賃料の記録が書かれてある資料を
「Rent Roll（レントロール）」
と呼びますが、今回の実例のレントロールは下記のとおりです。
| Status | Unit Type | Unit Size | Current Rent | Scheduled Gross Income | Market Rent | Market Rent per SF | Loss-To- Lease |
| Occupied | 2+2 | 1012 | $3,850 | $46,200 | $3,850 | $3.80 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 947 | $3,500 | $42,000 | $3,603 | $3.80 | $103 |
| Occupied | 1+1 | 689 | $2,800 | $33,600 | $2,800 | $4.06 | $0 |
| Vacant | 1+1 | 704 | $2,850 | $34,200 | $2,850 | $4.05 | $0 |
| Vacant | 1+1 | 704 | $2,850 | $34,200 | $2,850 | $4.05 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 885 | $3,350 | $40,200 | $3,367 | $3.80 | $17 |
| Occupied | 2+2 (A) | 854 | $615 | $7,380 | $615 | $0.72 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 674 | $2,815 | $33,780 | $2,815 | $4.18 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 674 | $2,815 | $33,780 | $2,815 | $4.18 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 856 | $2,875 | $34,500 | $2,975 | $3.48 | $100 |
| Occupied | 2+2 | 1012 | $3,900 | $46,800 | $4,048 | $4.00 | $148 |
| Occupied | 2+2 | 947 | $3,500 | $42,000 | $3,603 | $3.80 | $103 |
| Occupied | 1+1 (A) | 689 | $547 | $6,564 | $547 | $0.79 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 704 | $2,950 | $35,400 | $2,950 | $4.19 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 704 | $2,950 | $35,400 | $2,950 | $4.19 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 885 | $3,925 | $47,100 | $3,925 | $4.44 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 854 | $3,600 | $43,200 | $3,788 | $4.44 | $188 |
| Occupied | 1+1 | 674 | $2,800 | $33,600 | $2,824 | $4.19 | $24 |
| Occupied | 1+1 | 674 | $2,700 | $32,400 | $2,824 | $4.19 | $124 |
| Occupied | 1+1 | 856 | $3,000 | $36,000 | $3,000 | $3.50 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 1012 | $4,175 | $50,100 | $4,175 | $4.13 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 947 | $3,820 | $45,840 | $3,907 | $4.13 | $87 |
| Occupied | 1+1 | 689 | $3,100 | $37,200 | $3,100 | $4.50 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 704 | $3,100 | $37,200 | $3,167 | $4.50 | $67 |
| Occupied | 1+1 | 704 | $3,100 | $37,200 | $3,167 | $4.50 | $67 |
| Occupied | 2+2 | 885 | $4,150 | $49,800 | $4,150 | $4.69 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 854 | $3,800 | $45,600 | $4,005 | $4.69 | $205 |
| Occupied | 1+1 | 674 | $2,900 | $34,800 | $3,033 | $4.50 | $133 |
| Occupied | 1+1 (A) | 674 | $547 | $6,564 | $547 | $0.81 | $0 |
| Vacant | 1+1 | 856 | $3,200 | $38,400 | $3,200 | $3.74 | $0 |
| # of Units Occupied | Percentage of Total | Rentable SF | Average Unit Rent | SGI | Market SGI | Market Rent/SF | Loss To Lease |
| 27 | 90% | 23,997 | $3,218 | $1,081,008 | $1,097,392 | $3.81 | $1,365 |
レントロールについて、詳細を見ていきましょう。
明日に続けます。
