こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
実際のマルチファミリー案件の数字を見ながら検証を進めています。
数字概要の各ポイントを押さえた後に
「この案件は更に数字を細かく見るに値するな」
と思えたら、そこから深掘りするべきポイントは
NOI（Net Operating Income：純収益）
です。
NOIは一年間の純収益であり、
年間収入 - 年間支出
の結果を示すものです。
これこそがその物件を購入した後の運用成績を大きく作用する源泉であり、言い換えるとNOIを深掘りする作業が成否の8～9割を決めることになります。
そこでまずは年間収入の裏付けとなるレントロールを見ていきしょう。
レントロール
レントロール（Rent Roll）は、不動産、特にアパートや商業施設などの物件の売買で目にする資料の一つです。
レントロールには物件の所有者や管理者、または購入検討者にとって重要な情報が記載されており、具体的には
- 各テナント（入居者）の名前
- 各ユニットの月々の賃料
- リースの開始日と終了日
- 保証金の情報
- 空室または未払いの賃料に関する情報
- 物件全体の収入の合計
- その他、テナントや賃料に関する特記事項
等が記載されています。
レントロールを通して物件の賃料収入の状況やテナントの状態を一目で把握することができるため、物件の価値を評価する際や不動産取引の際に重要な参考資料となるのです。
そこで昨日のレントロールを今一度見てみます。
| Status | Unit Type | Unit Size | Current Rent | Scheduled Gross Income | Market Rent | Market Rent per SF | Loss-To- Lease |
| Occupied | 2+2 | 1012 | $3,850 | $46,200 | $3,850 | $3.80 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 947 | $3,500 | $42,000 | $3,603 | $3.80 | $103 |
| Occupied | 1+1 | 689 | $2,800 | $33,600 | $2,800 | $4.06 | $0 |
| Vacant | 1+1 | 704 | $2,850 | $34,200 | $2,850 | $4.05 | $0 |
| Vacant | 1+1 | 704 | $2,850 | $34,200 | $2,850 | $4.05 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 885 | $3,350 | $40,200 | $3,367 | $3.80 | $17 |
| Occupied | 2+2 (A) | 854 | $615 | $7,380 | $615 | $0.72 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 674 | $2,815 | $33,780 | $2,815 | $4.18 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 674 | $2,815 | $33,780 | $2,815 | $4.18 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 856 | $2,875 | $34,500 | $2,975 | $3.48 | $100 |
| Occupied | 2+2 | 1012 | $3,900 | $46,800 | $4,048 | $4.00 | $148 |
| Occupied | 2+2 | 947 | $3,500 | $42,000 | $3,603 | $3.80 | $103 |
| Occupied | 1+1 (A) | 689 | $547 | $6,564 | $547 | $0.79 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 704 | $2,950 | $35,400 | $2,950 | $4.19 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 704 | $2,950 | $35,400 | $2,950 | $4.19 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 885 | $3,925 | $47,100 | $3,925 | $4.44 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 854 | $3,600 | $43,200 | $3,788 | $4.44 | $188 |
| Occupied | 1+1 | 674 | $2,800 | $33,600 | $2,824 | $4.19 | $24 |
| Occupied | 1+1 | 674 | $2,700 | $32,400 | $2,824 | $4.19 | $124 |
| Occupied | 1+1 | 856 | $3,000 | $36,000 | $3,000 | $3.50 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 1012 | $4,175 | $50,100 | $4,175 | $4.13 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 947 | $3,820 | $45,840 | $3,907 | $4.13 | $87 |
| Occupied | 1+1 | 689 | $3,100 | $37,200 | $3,100 | $4.50 | $0 |
| Occupied | 1+1 | 704 | $3,100 | $37,200 | $3,167 | $4.50 | $67 |
| Occupied | 1+1 | 704 | $3,100 | $37,200 | $3,167 | $4.50 | $67 |
| Occupied | 2+2 | 885 | $4,150 | $49,800 | $4,150 | $4.69 | $0 |
| Occupied | 2+2 | 854 | $3,800 | $45,600 | $4,005 | $4.69 | $205 |
| Occupied | 1+1 | 674 | $2,900 | $34,800 | $3,033 | $4.50 | $133 |
| Occupied | 1+1 (A) | 674 | $547 | $6,564 | $547 | $0.81 | $0 |
| Vacant | 1+1 | 856 | $3,200 | $38,400 | $3,200 | $3.74 | $0 |
| # of Units Occupied | Percentage of Total | Rentable SF | Average Unit Rent | SGI | Market SGI | Market Rent/SF | Loss To Lease |
| 27 | 90% | 23,997 | $3,218 | $1,081,008 | $1,097,392 | $3.81 | $1,365 |
様々な項目がありますが、レントロールを通して最も知りたい情報は
「要は、この物件から1年間の家賃からの総収入はいくらになるのか？」
です。
レントロールは予想ではなく実際の数字のはずですから、現在の家賃をみて
「滞納は発生しない前提であれば、最高でこれだけは稼げる」
という部分が見えてくるはずです。
その最も重要な項目が「Scheduled Gross Income（予定総収入）」です。
ここには一年を通して入ってくるはずの家賃が記載されており、例えば一番上の戸は
Current Rent … $3,850
Scheduled Gross Income … $46,200
ですから毎月の家賃は$3,850であり、1年間で
$46,200（$3,850 - 12ヶ月）
が見込まれることになります。
そして最下部にはこの物件のSGI（予定総収入）が
$1,081,008
と記載されており、ミリオン超えの家賃が見込まれています。
ただしよく見てみると、Statusが「Vacant（空室）」になっている部屋が3戸見受けられます。
これらの部屋からは収入はないはずですので、
$106,800（$34,200 + $34,200 + $38,400）
は差し引き、
$974,208（$1,081,008 - $106,800）
が実際の見込みとなります。
ちなみにこのハリウッド近郊の良質な物件で家賃が
- $615
- $547
- $547
と格安の戸がありますが、これらは理由があるはずですので、後日売主に確認するべき要素です。
かくしてざっくりと
「この物件からの年間家賃収入は$974,208になる見込み」
ということが分かります。
次に支出面を見ていきましょう。
明日に続けます。
