年間収入の増減を考察する ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

マルチファミリー物件のDue diligence (デューディリジェンス)初期として数字の概要から始め、NOI（Net Operating Income：純収益）に注目しています。

不動産事業を進めていく上でその目的が

キャピタルゲインを狙いたい

キャッシュフローを狙いたい

のいずれであれ、その成否は

「毎月の運営が赤字にならないこと」

です。

当たり前すぎる話ですが、特にキャピタルゲイン（とそれに伴う減価償却、利息の経費計上）に重きを置く人々は、案外毎月の運営結果を軽視する傾向があります。

事実をいえば、アメリカのパターンでは2000年初期に

「毎月の運営は赤字でも構わない」

「頭金ゼロの今のうちに買えるだけ家を買おう」

「価格は上昇し続けるから、売却時にマイナスは取り返せる」

そんな風に考えていた投資家は実に多かったのです。

この「赤字を後の売却で取り返す」式でアメリカ不動産に投資し続け傾向は収入が高い層ほど多く、けれどもそのほとんどが「変動金利」で購入していた人々でした。

結果として、アメリカ不動産バブルの崩壊後は日本円にして年収が一千万だろうが二千万だろうが、そのレベルの収入ではとても赤字を賄えず、物件を手放して大損する人々が続出したのです。

この2000年台初期のミスから改めて学べるのは

「不動産投資でキャッシュフロー赤字は許容しない」

という、極めて単純なルールです。

ビジネスであれば初期投資もあり得ますし、不動産投資においても初期に修繕等を含めて赤字発進となるパターンはいくらでもあります。

けれどもキャッシュフローが赤字となると話は全く違います。

この場合は運用に耐えられるだけのキャッシュが整うはずがなく、ひとたび大惨事が起こるとたちまち市場から退場となってしまうのです。

そこでマルチファミリー物件を数字で見る時も極めて基本的な

「キャッシュフローは健全か」

という視点を貫いていくことになります。

そして昨日見たレントロールでは

「年間家賃収入は$974,208と見込まれる」

ということでした。

けれどもここで深く理解しておくべきは、昨日見た収入の見立てである$974,208という数字はあくまでも「Scheduled Gross Income（予定総収入）」だということです。

「Scheduled Gross Income（予定総収入）」はその名の如く、あくまでも「予定」に過ぎず、「確定」ではありません。

その為、数字を精査する時にはこの予定収入を左右する

• 家賃総収入が下がる可能性
• 家賃総収入が上がる可能性

の双方を加味しておくことが大切なのです。

商売においてキャッシュフローをプラスにするのならば

「出る(支出)を抑えて入る(収入)を増やす」

しかありませんが、数字を精査する上では収入の振れ幅を見立てておく必要があります。

その収入の上げ下げを左右するのは

• レントロス
• 家賃上昇率

の2点です。

レントロスは起きる

まずは家賃総収入が下がる可能性、レントロスについてです。

レントロスとはそのまま

Rent Loss（レントロス：家賃損失）

のことで、家賃収入の損失を意味します。

昨日見た、本日例の家賃収入は年間で$974,208とはあくまでも予定であり、確定された収入ではありません。

言い換えると

「全戸が予定の家賃を予定通り満額支払い続けてくれた場合」

の合計が$974,208となるわけですが

「Scheduled Gross Income（予定総収入）が予定通りに入ることはない」

これが現実です。

例えばレントロスとして挙げられるものに下記のような例があります。

家賃の滞納

入居する全員が期日どおりに毎月家賃を支払ってくれるとありがたいのですが、残念ながらそうはなりません。

特に複数世帯のマルチファミリーでは戸数が多ければ多いほど、家賃を払えないテナントが出てくる可能性は高まるものです。

期日に遅れたとしても、遅延に対するペナルティと共に支払ってくれるのならまだよいのです。

最悪の場合は遅延料を払うどころか滞納が続き、家賃収入そのものが入らない事態が起きることもあります。

この滞納の可能性を極小化するのが初期のテナント申し込み時のスクリーニング作業なわけですが、スクリーニングが甘ければ甘いほど、滞納が発生する可能性は高まるのです。

この家賃収入が入らない期間はレントロスとなってしまいます。

ターンオーバー

そして全く家賃滞納ではない健全な場合でも家賃収入がゼロになることがあります。

それは住人が入れ替わる際のターンオーバーです。

すなわち入居中のテナントが

「この賃貸契約期間の終了と共に退去します」

となった場合、退去後は

• 物件の点検
• 必要個所の修繕
• 賃貸市場に投入して入居募集
• 申込者の審査

と、これらの過程で空室となる期間があります。

この期間が1カ月、2カ月と長引けば長引くほど収入機会は失われるわけで、すなわち家賃収入のないレントロスの期間となってしまうのです。

入居時のスクリーニング基準を厳しくしたとしても、その入居するテナントが死ぬまで入居し続けてくれる、という可能性は極めて低いものです。

その意味では

「ターンオーバー（即ちレントロス）は確実に起こる」

と見立てておくことが必要なのです。

明日に続けます。