州政府がゾーニングにテコ入れする理由

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

今のアメリカ不動産市場のほとんどの地域において住居物件価格が高止まりしている原因の一つ、

「供給不足（在庫不足）」

に言及し、その解決方法の一つであるゾーニングの開放についてお伝えしています。

供給不足に陥っている要因は様々であり、

物件オーナー「コロナ禍にリファイナンスした際のモーゲージ低金利を手放したくない。。」

買主「今のタイミングで購入するには高いモーゲージ金利がネックになる。。」

等、物件オーナーと買主の双方の見方に売買を躊躇させる理由があります。

そんな心理経済の動きとは関係なく

⇒ 人口が増える地域は増え続ける

⇒ 住に対する需要の継続的増加

⇒ 賃貸価格・物件価格の上昇

という、負のスパイラルは続いています。

そこで州や自治体には過剰な家賃・モーゲージ価格の高騰を抑えるべく対策が求められるところですが、政府の立場としてできることは概ね

• 家賃上昇率の制限
• ゾーニングの改定

しかありません。

米国経済（ひいては世界経済）に影響を与えるはずのFRB（連邦準備制度理事会）に出来ることは「政策金利を動かすこと」しかないのと同様に、州政府や自治体においても特定の問題を解決するのにできる打ち手は案外少なく、お金の動きとルールを調整することしかないわけです。

そこで現在は全米各地域において

• 家賃上昇率の制限
• ゾーニングの改定

の双方を調整する動きが見られますが、今回はこの中でもフロリダ州の「Live Local Act（ライブ・ローカル・アクト）」に焦点を充てています。

Live Local Act（ライブ・ローカル・アクト）もまた価格抑制とゾーニング改定の動きの1つであり、フロリダ政府による住の不足を解消するための打ち手の1つとなります。

Live Local Act（ライブ・ローカル・アクト）の要点は

• 地方政府のゾーニング規制への影響力を制限すること
• 商業、工業、混合用途地区でマルチファミリー物件や多世帯および混合用途の住宅開発を許可すること

であり、かつオーナーに要求されるのは

対象プロジェクト物件の最低40%のユニットが少なくとも30年間、手頃な賃貸価格で提供されること

です。

この「Live Local Act（ライブ・ローカル・アクト）」は州議会で全会一致、また下院で圧倒的多数で可決され施行されることになります。

ちなみにこの手の地方政府のゾーニング規定を調整する州法はこのLive Local Act（ライブ・ローカル・アクト）が初めてではなく、

• オレゴン州
• バージニア州
• ワシントン州
• カリフォルニア州

でも同様の法案を可決、また提案しています。

ミネソタ川ミネアポリス市に至っては2018年に一戸建てゾーニングを廃止しており、すべての地域でデュープレックスやトリプレックス等の複数世帯物件の開発を許可しました。

ゾーニング廃止が浮き彫りにさせる課題

今回のLive Local Act（ライブ・ローカル・アクト）にしても、厳格なゾーニング法が歴史的に生んできた手頃な価格の住宅開発への障壁を撤廃する試みになります。

事実、今も

「物件が高すぎてとても購入できない」

という、高値による住宅危機は全米で大混乱を生み出しているわけです。

数字としては現在のアメリカは住宅需要を満たすために追加で約380万戸の住宅が必要とされています。

これに加えて賃貸市場の場合は更に深刻であり、

「家賃が手に届く範囲にある」

というAffordable（手頃）な賃貸価格の物件は推定で730万戸も足りないとされているのです。

フロリダ州にしても利用可能な住宅の不足が住宅の手頃な価格に与える影響の典型例と言えます。

Zillow.comの統計によると、フロリダ州の平均賃料は2020年から2023年までに約46%も増加し、全国で最も高いとされているのです。

例えばパンデミック以前は$1,000だったはずの家賃が今では$1,460にまで急上昇しているわけで、ということは年間

$5,520（$460 X 12カ月）

と、日本円に換算すると家賃に対して約80万円も賃料の負担が増していることになります。

約80万円とはかなりの金額であり、この数字を平均とするフロリダ州の家賃はかなり上昇していることが分かります。

またフロリダ州の中でもタンパ都市圏は2019年以降で最も高い住宅価格の上昇を見せています。

その意味でゾーニングを大きく改訂する今回のフロリダ州によるLive Local Act（ライブ・ローカル・アクト）は新しい法制度の波が正しい方向への一歩となり得るものです。

ただし、過去にはゾーニング制限を撤廃しようとした地域でさえも住宅開発に影響を与える深い、歴史的かつ根本的な問題が多く残っているものです。

現状を鑑みる上で州政府の取り組みは必要でと思われますが、政府に出来るのはあくまでも大枠の仕掛けづくりのみ。

この取り組みが実際に手頃な賃貸・住宅価格へどれくらい影響するかはまた別の話で、実際のところ一部の州は同様の立法を通過しようとして障壁に遭遇しているようです。

低所得および中所得のアメリカ人にとって住宅価格と賃料を手の届く範囲にするには何が必要なのか？

Live Local Act（ライブ・ローカル・アクト）はフロリダの手頃な賃貸・物件価格の問題に対処するには十分か？

この法案は不動産投資家にどのような影響を与えるのか？

Live Local Act（ライブ・ローカル・アクト）を通し、これらいくつかの視点を深く見ていきましょう。

明日に続けます。