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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今のアメリカ不動産市場において
「価格は高止まり」
「暴落の可能性は低いと言える」
という点をお伝えしてきましたが、それでは実際に多くの人々が物件購入はあきらめているのかといえば、答えは間違いなく
「方法があるのなら、たった今でも購入したい」
というものです。
「家は資産ではなく負債」
との論は的を射ており、帳簿上では資産に計上したとしても、家に限らずおよそ資産と呼ばれるものは私たちの財布からキャッシュを奪っていくものになります。
とはいえ、
「賃貸としてお金を払い捨てるよりも、家を購入して自分のお金を資産に転換したい」
との気持ちはごもっともですし、
「バカ高い家賃を払い続けるのは馬鹿馬鹿しい」
と考える人々が多いのは当然です。
そこで物件購入を進める際に結構な割合で相談を受けるのがファイナンシングについてです。
昨今の金利上昇の局面では必然、毎月の返済額も高くなります。
返済額が大きくなるということは、より審査基準は厳しくなる、ということです。
アメリカ不動産のモーゲージ審査については過去の2008年までの不動産バブル期の失敗から学び、現在はその基準がかなり厳しくなっています。
そのおかげもあって今の時期にも債務不履行により大きな暴落の可能性は低いことになりますが、裏を返せばとりわけ今のような金利の高い時期にはモーゲージ審査のハードルも高くなるわけです。
そこで今の時期にモーゲージを組んで物件を購入したいと考える人々は、どのように準備を進めていくべきなのでしょうか。
昨今のモーゲージ事情を踏まえた上で、ポイントを見ていきましょう。
クレジットスコアを改善し、借金を返済
借金を返済することは節約法ではありませんが、ことモーゲージ審査では重要なポイントです。
モーゲージの借り手がきちんと借金を返済する実績がある場合、貸し手はデフォルト(債務不履行)することをあまり心配しませんが、反対に借金が残っていると疑問符がつくものです。
ましてやモーゲージローンは通常の買い物とは桁が違いますから、それだけに現在抱える借金は貸し手にとって非常に重要なポイントになるものです。
それでなくともローンの手数料はクロージング時に数千ドルになることがあり、高い住宅ローン金利は30年間のローンで何万ドルもの費用がかかる可能性があるのです。
だからこそ
借金が少ない = より大きなローンを受ける資格が与えられやすい
とう式が成立することになります。
住宅ローンを探し回る
言い方はなんですが、モーゲージ各社に競っていただくことは借り手にとって有利に働く可能性もあります。
多くのモーゲージを組む物件購入希望者は
「ローン事前承認の手紙を出してくれた貸し手に頼った方がいい」
「モーゲージ会社の手数料はどこも同じ」
と思い違いをしている場合がよくありますが、それは単に事実ではありません。
実際には各モーゲージ会社のシステムは大きく違い、かつ手数料にも大きな違いがあります。
特に今のような時期にはモーゲージ各社も必死ですから、他社にとられないように必死に動いてくれるのです。
結果として、モーゲージ会社同士の競争あるなしでは、ローン返済期間を通して何万ドルも差がでることは実際にあるのです。
特に今の時期は高い住宅ローン金利のためにより少ない数の借り手がローン審査に応募する為、貸し手は譲歩してくれる可能性が大いにあります。
そしてもし他の貸し手からより良いオファーがもらえた場合でも、依頼している最中のモーゲージ会社をそのまま使いたいのであれば、
「こっちの住宅ローン会社はこのような数字を出してくれていますが、あなたはこの手数料に合わせてくれますか?」
と確認してみるのも一考です。
私(佐藤)自身も以前投資物件を追加した際、この方法で手数料を下げた経緯があります。
FHAローンを検討する
連邦住宅局(FHA)のローンは大きな頭金を用意できない初めての買い手に人気があります。
FHAローンに必要な頭金は物件購入価格のわずか3.5%です。
さらに通常、一般的なローンで20%の頭金を用意する人々よりも低い住宅ローン金利を獲得できる傾向があります。
注意点としてFHAローンにはいくつかのデメリットがあります。
まず借り手は通常、そのエクイティがモーゲージを組んだ当初の物件価値の20%に至るまで、毎月のローンに対して住宅ローン保険を追加で支払わなければなりません。
さらにFHAローンで購入する場合はより厳しい検査を受けなければならず、借り手が借りられる金額にも制限があります。
またわずか3.5%を頭金として用意する資格を得るため、借り手には少なくとも580のクレジットスコアが必要とされています。
15年ローンを選ぶ
基本的に私(佐藤)は30年ローンをお進めしていますが、長期的な節約の意味では15年ローンも視野に入れてよいと思います。
ただし15年ローンを選ぶことは長期的にはかなりの節約につながりますが、短期的には月々の支払いが高くなる可能性があることは覚えておきましょう。
15年ローンが長期的に有利な理由は、これらのローンの住宅ローン金利は一般的に30年固定金利住宅ローンよりもはるかに低いからです。
またローン返済期間はもちろん30年ローンの半分の期間で済みます。
早く完済するからこそ月々の支払いははるかに大きくなるのですが、支払い能力に余裕があれば、長期的には圧倒的に有利になることは間違いありません。
今の住宅市場で賢くモーゲージ購入できる方法について、明日に続けます。
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