こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産エージェント試験にも出やすいポイントとして不動産金融に言及しています。
アメリカ不動産で
「Financial Documents（フィナンシャル ドキュメント）」
と呼ぶときは不動産資産を担保とする書類のことで、
- プロミゾリーノート（Promissory note）
- トラストディード（Trust deed）
がそれに該当します。
口頭のみならず、これら文書による証拠をもって交わされる不動産物件に紐づいた融資と返済の約束がそこには記載されているわけです。
この時、プロミゾリーノート（Promissory note）のノート（note）に関しては日本語では手形或いは債券と訳すのが適切なように思いますが、いわゆる住宅ローンの形態とも言えるノート（note）には大きく分けて
Straight Note (Term Note) … 「単純債券」、「期間債券」
Fully Amortized Installment Note … 「完全償却分割債券」、「分割返済債券」
Partially Amortized Note (Balloon Note) … 「部分償却債券」、「バルーンノート」
の3種類があります。
それぞれ簡単に見ていきましょう。
Straight Note（単純債券）
Straight Note（単純債券）とは簡潔に説明すると、
「元本の返済がノートの期間（つまり満期）まで行われず、毎月の返済として利息のみを支払う形態のノートや債券」
のことです。
元本の返済が行われないことから、毎月の返済が低くなるのが大きな特徴です。
一見すると返済額が少ないため魅力的に感じるかもしれませんが、Straight Note（単純債券）には他の返済形態と比べて独特のメリットとデメリットが存在します。
メリット
低い月々の返済額
Straight Note（単純債券）の最大のメリットは元本を期間中に返済しないため、毎月の返済額が非常に低い点です。
これは少しでも多くのキャッシュフローを確保したい場合や、一時的な資金繰りが必要な場合に魅力的です。
デメリット
高い利息
けれども元本が期間中返済されないため、貸し手のリスクは増大します。
そのリスクを補償するためにStraight Note（単純債券）は一般的に他の返済形態のノートよりも高い利息を持つ傾向があります。
大きな一括返済
そしてノートの期間が終了する際には元本全額を一度に返済する必要がある為、債権者は十分な準備が必要です。
かくしてStraight Note（単純債券）は低い月々の返済が可能な一方で、その利息の高さや期間終了時の大きな一括返済が求められる点を理解することが非常に重要になります。
Fully Amortized Installment Note（完全償却分割債券）
「Fully Amortized Installment Note（完全償却分割債券）」はその名の通り、元本と利息の両方を定期的に返済してローンを完全に返済する方法です。
ここで重要なのは「amortization（アーモチゼーション、償却）」という概念で、これは貸付けからの期間が経過するにつれて、毎月の返済額のうち元本への返済部分が増加し、利息の部分が減少していくことを指しています。
メリット
予測可能な返済計画
償却表を使用して毎月の返済額を計算することで、借り手はローン全体の返済計画を明確にし、計画的な返済が可能となります。
全体的な利息の節約
ローンの期間中に元本が徐々に減少するため、長期的には利息の支払総額が少なくなる可能性があります。
デメリット
初期の負担
最初のうちは返済の大部分が利息に充てられるため、元本の返済が進むのはゆっくりとしています。
そのため初期の返済額は比較的大きく感じられることがありますが、この返済方法の鍵はローンの期間を通じて総支払額のバランスをとることです。
利息の部分が徐々に減少し元本の部分が増加することで、ローンを効果的に返済していくことができます。
Partially Amortized Note（部分償却債券）
「Partially Amortized Note（部分償却債券）」も名前のまま、部分的に償却されるローンの形式を指します。
ローンの期間中には低い月々の返済を行い、期間の終了時に一括の大きな返済（バルーンペイメント）を行うものです。
要するに
Straight Note（単純債券）
と
Fully Amortized Installment Note（完全償却分割債券）
を足して２で割ったようなもので、最初は完全償却分割で返済しながら、最後にまとめて一括で返済することになります。
メリット
低い月々の返済
ローンの期間中は、返済額が低く設定されるため、資金繰りが一時的に緩和される可能性があります。
柔軟性
一時的な低い返済額は、他の投資や支出に余裕を持たせることができます。
デメリット
大きな一括返済のリスク
ローンの期間の終了時には一度に大きな金額を返済する必要がある為、十分な準備がない場合は返済に困難を伴うことが予想されます。
通知期間
貸し手はバルーンペイメントが予定される90日から150日前に、その予定を借り手に通知する必要があります。
この通知期間が守られない場合は返済に関する混乱や不都合が生じる可能性がある為、この返済方法を選択する際には期間終了時のバルーンペイメントを計画的に準備することが不可欠です。
結果としてPartially Amortized Note（部分償却債券）は、将来的な大きなキャッシュフローの見込みがあるか、バルーンペイメントの準備に自信がある借り手に特に適していると言えます。
