こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Financial Documents（フィナンシャル ドキュメント）についてお伝えしています。
プロミゾリーノート（Promissory note）
トラストディード（Trust deed）
これらはいずれも不動産物件を担保とするFinancial Documents（フィナンシャル ドキュメント）ですが、それぞれの詳細に違いはあれども、いざ融資を受けた元本が返済できなくなった際に「物件の差し押さえ」が起こる、という点に違いはありません。
そしてアメリカ不動産金融知識として、それぞれのFinancial Documents（フィナンシャル ドキュメント）において
債務不履行 ～ 物件差し押さえ ～ 債権者による売却
この過程の違いを把握しておくことは大切です。
ちなみにカリフォルニア州の場合、上記二つのFinancial Documents（フィナンシャル ドキュメント）ではもっぱら、トラストディード（Trust deed）が使われています。
その理由は単純で、
「トラストディード（Trust deed）であれば債務不履行発生時に裁判所手続きが省けるから」
です。
通常のモーゲージではいざ債務不履行が発生した場合、そこから物件を差し押さえるにしても裁判所手続きに持ち込む必要があります。
このプロセスがまた途方もなく長く、時間とお金の負担が大きいのです。
その為時間とお金を節約するのであれば裁判所手続きを避ける必要があり、トラストディード（Trust deed）を使用していれば裁判所手続きを避けることが出来ます。
そこでまずはそれぞれのParties（関係者）を見ていきましょう。
モーゲージ（Mortgage）の関係者
モーゲージャー (Mortgagor / Borrower)
モーゲージャー、またはボロワーとは、モーゲージ（住宅ローン）の契約において、資金を借り入れる側の個人や組織のことです。
モーゲージャーは不動産を購入するため、または既存の不動産に対して資金を調達するために金融機関や貸し手にアプローチします。
モーゲージィ (Mortgagee / Lender)
モーゲージィまたはレンダーとは、モーゲージ（住宅ローン）の契約において資金を貸し出す側の個人や組織のことです。
多くの場合、この役割を果たすのは銀行や信用組合、その他の金融機関ということになります。
トラストディード（Trust deed）の関係者
信託者 (Trustor / Borrower)
信託者（ボロワー）となる人物または組織は、約束手形と信託証書に署名します。
信託証書によって信託者は信託業者に売却権（形式的な法的権利）を与えることになり、この権利は実際に債務不履行の際に信託業者により行使されることになります。
ちなみに信託証書をもって信託業者に託するものの、信託者は物件の法的権利を有することになります。
受益者 (Beneficiary / Lender)：
受益者（レンダー）になる人物または組織は、お金を貸し出して約束手形と信託証書を保持することになります。
いわゆる債権者の立場であり、物件オーナーが統合契約、境界線の変更、及び権利制限契約等を実施するには債権者である受益者の同意を得る必要があります。
理由はこれらの変更が担保としての不動産の価値に大きな影響を及ぼす可能性があるためで、要はお金を借りた以上はその債権者に対して対象物件に影響を及ぼし得る重要事項に関しては、逐一許可を取る必要があるわけです。
借入金が完全に返済されると、受益者は「完全な再譲渡の要求（"Request for Full Reconveyance"）」に署名し、これを信託業者に送付することになります。
信託業者 (Trustee / Agent for Beneficiary)
信託業者は受益者によって選ばれます。
信託証書は信託者から信託業者への売却権を移転させるもので、これは信託業者の売却（非司法的な差し押さえ）として行われるものです。
受益者からの「完全な再譲渡の要求」を受け取ると、信託業者は「再譲渡証書（Reconveyance Deed）」に署名し、記録することになります。
この手続きにより売却権が信託者に返還され、信託証書が完全に返済されたことになるわけです。
。。。
上記で分かるとおり、関係者の人数は
モーゲージ（Mortgage）… 2名
トラストディード（Trust deed）… 3名
です。
裁判所手続きの要不要はこの人数を思い出すと分かりやすいと思いますが、モーゲージ（Mortgage）の場合の2名だと
- 貸す人
- 借りる人
の二者しかいない為、物件を差し押さえるには仲介者となる裁判所の存在が必要となります。
これに対してトラストディード（Trust deed）パターンの3名では
- 貸す人
- 証人となる人
- 借りる人
の三者となり、この真ん中の信託業者がそのまま仲介人として、ある意味法的には裁判所の役割を果たすことになるのです。
そこでこれら登場人物の違いを把握した上で、債務不履行時のそれぞれのプロセスを見ていきましょう。
明日に続けます。
