こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産金融の中でも融資に関連する用語について、ポイントをついてお伝えしています。
アメリカ不動産金融は現代社会の金融知識の中でもごく一部にすぎませんが、少なくとも不動産投資家として不動産事業に臨むのであれば、これらアメリカ不動産金融にはある程度精通する必要があります。
現代はヨーロッパ・アメリカを中心に「アセットマネージャー」の影響力がかなり肥大化しつつある昨今です。
アセットマネージャーの中にも様々なレベルが見受けられますが、いずれにせよ専属ではなくともいざこのような専門家に自分の資産運輸の一部でも預けるとなった時、それこそ対象となる分野の金融知識の有る無では成果も大きく違ってくるものです。
不動産投資もまた不動産事業でありそこにリスクがないはずはありませんから、自分でも最低限の専門知識は学ぶ必要があると思うのです。
不動産エージェント試験にも頻繁に出るだろう項目に絞り、ローンに関連する用語について本日も続けます。
Purchasing Power（パーチェイシング パワー）
いわゆる購買力のことをPurchasing Power（パーチェイシング パワー）といいますが、アメリカ経済でPurchasing Power（パーチェイシング パワー）という言葉が出てくる場合、それはほぼ間違いなく米ドルそのものの購買力のことです。
例えば住宅価格が20％上昇するということは、同じ金額で購入できる住宅の量が減ることを意味します。
なぜなら各ドルが住宅価値の点で今よりも少ない価値を持つからです。
これを数字で語るなら、まず価格の20％の増加は元の価格に1.20を掛けることと同じです。
価格が上がる前に1ドルの住宅を買うことができれば、20％上がった後では同じ量の住宅を購入するために1.20ドル必要になります。
購買力がどれだけ減少したかを計算するには、同じ価値を得るためにどれだけ多くのお金を支払う必要があるかを考慮する必要があります。
そして1ドルで買えていたものを買うために1.20ドル必要ということになるのなら、明らかにドルの購買力は低下していることになります。
そこで購買力の減少率を計算するには、支払う必要がある金額の差額を見ます。
元のドルに対して追加で20セント。
この差額（0.20ドル）を新しい価格（1.20ドル）で割ります。
すると
0.20ドル／1.20ドル = 1/6
で、20セントの追加は約16.67％に相当します。
結果として住宅価格が20％上昇すると住宅ドルの購買力は約16.67％下がるということになり、同じ金額で約16.67％少ない住宅を購入することになるのです。
Debt-Income Ratio（債務所得比率）
Debt-Income Ratio（債務所得比率）は貸し手がローンの資格を決定するために使用する指標です。
プライムモーゲージ市場の貸し手は一般に不動産ローンの申請者の総収入の25％から28％以上を住宅に費やすことは望ましくないと定義しており、この比率は申請者の総収入に対する住宅ローンの支払いの割合を表すものです。
例えば月収が4,000ドルの人がいるとします。
貸し手は通常その人の収入の25％から28％、つまり1,000ドルから1,120ドルの間で住宅ローンの支払いを受けたいと考えます。
この範囲内であれば申請者はその他の生活費や債務の支払いに十分な収入が残ると見なされ、ローンの返済ができると判断されるのです。
この基準を超えて住宅ローンに多くの収入を費やすことは、そのまま申請者自身のリスクが増すということになりますから、貸し手はこの比率を慎重に検討してローンの承認を決定するわけです。
Seasoned Loan（シーズンド ローン）
Seasoned Loan（シーズンド ローン）とは支払い履歴が良好な既存のローンのことです。
一般的に投資家はリスクが低いためにこれらのローンを購入することを好みます。
Unemployment rates（失業率）
Unemployment rates（失業率）はモーゲージ（住宅ローン）や利率に直接的な影響を与えることはありません。
これらの金融商品の価格設定は通常、中央銀行の政策金利や長期的な経済成長見通しなど、他の経済指標により大きく影響されるからです。
ただし Unemployment rates（失業率）は経済の健全性の一つの指標であり、間接的には金融市場に影響を及ぼすことになります。
例えば、高い Unemployment rates（失業率）は経済が弱まっていることを示す傾向があり、消費者の支出が減少することを意味しています。
消費者支出の減少は経済成長を鈍化させ、これが中央銀行による金利の調整に繋がる可能性があります。
中央銀行は経済を刺激し雇用を促進するために金利を引き下げる傾向があり、金利が下がるとモーゲージの利率も下がることが多く、これにより住宅ローンの負担が軽減され不動産市場が活性化することにつながります。
けれどもこれは失業率が直接モーゲージの利率を変動させるわけではなく、経済全体の状況を反映した中央銀行の政策の結果として間接的に影響を受ける現象ということになります。
また失業率が高いと貸し手は借り手の返済能力について慎重になりより高い金利でローンを提供することもありますが、これは高い失業率が貸し手にとって高いリスクを意味するからです。
