こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
モーゲージバンカーズ協会（MBA）の予想をもとに、2024年以降のアメリカ不動産市場の動きについてお伝えしています。
アメリカ不動産市場に対する目に見える需要を突き動かす因数の一つは間違いなく「モーゲージ金利」です。
なぜなら不動産需要の三大要素は
- 人口
- 人口動態
- 賃金・雇用機会
であり、
モーゲージを支払える ≒ 安定した仕事・給与がある
ですから、モーゲージ金利が高い・低いは不動産需要にほぼ直結するのです。
また仮にモーゲージが支払えたとしても心理的に
「モーゲージが上昇傾向にある」
ということであれば
「しばらくはリファイナンスも望めない（今モーゲージを組むのはリスクが高い）」
ということになりますから、融資を受けて物件を購入する意欲はおきてきにくいわけです。
その意味でモーゲージ金利の推移はよく観察しておく必要がありますが、モーゲージバンカーズ協会（MBA）の予想では
「2024年を通してモーゲージ金利は6%前半まで下がる」
とのこと。
この予想はモーゲージ会社がベンチマークとする米国10年国債の予想を踏まえてのことであり、この予想通りに進むとすれば、供給不足も相まって不動産価格は上昇傾向に向かう可能性が高くなるのです。
そこでモーゲージ金利がベンチマークとする米国10年国債についても理解を深めておくことは、モーゲージ金利の動きを占ううえで重要な要素です。
そこで不動産投資そのものとは直接は関係ありませんが、本項では米国10年国債についても触れておきたいと思います。
米国10年国債とは
米国10年国債はアメリカ合衆国政府が発行する中期の債券で、
１．投資家が政府に資金を貸し出し
２．10年間にわたり利息を得ることができる金融商品
です。
社債と同じで米国が投資家からお金を借りるわけで、この債券の効力に基づいて投資家はリターンを得ることになります。
とりわけこのアメリカ国債は国際金融市場において安全かつ信頼性の高い投資先として広く認識されていますが、中でも特に注目されるのがその安全性です。
債券を発行するのが誰かといえばそれは紛れもなくアメリカ政府であり、アメリカという国の信用度がそのまま債券に対する信用につながってくることになります。
その中でも米国10年国債は世界で最もリスクの低い投資の一つとされ、米国政府がデフォルト、つまり債務不履行に陥る可能性が極めて低いために多くの投資家にとって魅力的な選択肢となっています。
例えば本項の時点で米国10年国債は金利が4.496%となっていますが、米国に自己資金を10年間貸し付けることで、毎年4.496%のリターンを得られるわけです。
この国債の利子率（イールド）についてですが、この利子率は市場の需給バランスによって決定され、
- 経済の健全性
- インフレの見通し
- 他の投資商品との比較
など、様々な要因によって変動します。
例えば近年でいうと、アメリカ連邦準備制度理事会（FRB）はCOVID-19のパンデミックが経済に大きな打撃を与えた際に米国債を大量に購入しました。
この措置は量的緩和として知られ、金融市場を安定化させ低金利の環境を維持するために行われたのです。
低金利の維持とはどういうことかといえば、量的緩和策の一環として行われたこの購入は米国債の需要を高め、それに伴いその価格を上昇させることになります。
単純に需要増を演出することで、国債価格をわざと上昇させたわけです。
そして債券の価格と金利は逆関係にあるため、価格の上昇は金利の低下することになります。
この金利を下げることを狙いとして量的緩和政策が実施されたのです。
また米国10年国債の金利（利子率またはイールド）は直接的には政府や特定の機関によって設定されるものではなく、前述のように金利は市場によって決定されます。
細かくいうと、
市場原理に基づく決定
市場の供給と需要の原理に基づいた決定。
債券の金利はその債券の価格と反対方向に動くため、多くの投資家がこの国債を購入するとその価格は上昇し、反対に金利は下がる。
オークションプロセス
米国政府が新しい国債を発行する際にオークション（競売）が行われる。
このオークションにおいて投資家たちは受け入れる金利レベルを示し、このプロセスを通じて市場のコンセンサスに基づく金利が決まる。
経済要因の影響
経済の状況、特にインフレ率の予測、経済成長の見込み、中央銀行（アメリカの場合は連邦準備制度）の政策などが、投資家の期待に影響を与え、間接的に金利に影響を与える。
国際的要因: 世界経済の動向や国際政治の状況もリスク回避のセンチメントを変動させ、これが国債の需要と金利に影響を与える。
という具合に、米国10年国債は様々な要因で変動していくことになります。
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かくして米国10年国債のイールドは広く経済指標として利用されており、特に経済成長やインフレ率の見通しを読み解く上で重要な手がかりとなります。
イールドの上昇はより高いリターンを示唆しますが、リスクが増す可能性もあります。
反対にイールドの低下は低リスク低リターンの環境を反映するのです。
これらの前提をもって、今度はモーゲージ金利のベンチマークたる米国10年国債の実際の動きを追っていきましょう。
明日に続けます。
