こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「近年、日本人の投資熱が上がりつつある」
という趣旨について触れています。
私(佐藤)が言及するまでもなく、日本人の多くの方々が投資の必要性を感じ始めている昨今であることは間違いないのでは。
厳密にいえば「投資熱が上がりつつある」というだけで、実際に自分基金の構築を目指して少額でも投資に動き始めている方々は人口割合でもまだまだ少数と言えます。
けれども国ごとに文化背景を元にする多少の違いこそあれ
「文明が発達するにつれ、いずれの国も似たような現象が起きてくる」
私(佐藤)はそんな風に見ています。
文明が発達してくると
- 最初は公害が発生する（けれども公害問題は収まる）
- 禁煙の機運が高まる
- 離婚率が高くなる
- 労働基準監督がうるさくなる
- 健康志向が高まる
- 消費者権利の主張が肥大化する
- 個人の権利主張が肥大化する
上記はアメリカを始めとする文明国と呼ばれる国が通ってきた道ですが、案外今の日本にも当てはまることが多いのではないでしょうか。
そして経済的な側面でいえば
「日本でもここからインフレが進んでくる」
そんな風に言われる昨今、それが事実になると先がどのようになるか、アメリカの辿ってきた道を振り返るとよく分かるのです。
そして今の日本で見えている投資熱の盛り上がりはアメリカの80年代を思わせます。
アメリカでも当時はようやく
「株はギャンブル。悪しきもの」
という風潮が風化しはじめ、国民一人一人が投資に目覚める機運が出てきた時代です。
「国は自分の将来を面倒みてくれない」
「自分の将来は自分で守らねばならない」
そんな風に目覚めたアメリカ市民は、あたかも国民スポーツのように投資に動き出したのでした。
不動産分野ではその一端のピークが見えたのが2007～2008年あたりであり、見方を変えると
「大暴落を起こすほどアメリカ人の多くが不動産投資に参加した」
とも言えます。
もちろん当時のアメリカ不動産投資はアメリカ国外からの投資もあったものの、資産運用を自分事と捉えるアメリカ市民の多くが当時の不動産バブルに乗った結果、とも言えるのです。
少額でアメリカ不動産投資に挑戦
そんな機運の中、自然と私の元にもアメリカ不動産投資に対するお問合せが増えています。
そして頂戴するお問い合わせの中で、多くの場合ネックになるのが
「投資金額の高さ」
です。
不動産投資の場合は株とは大きく違い、およそ投資対象の中でもかなり高額の部類に入ります。
ましてや海外投資の場合、「融資を受けての投資は難しい」となると現金購入しかありませんが、現金一括で購入となるとかなりハードルが高くなります。
また仮に融資を受けることが可能だったとしても、とても今のようなモーゲージ金利の高い時期にはおいそれと借金を背負うことは出来ません。
現在のモーゲージ金利は
住居用物件
賃貸用物件
の双方に影響しており、アメリカ国内でも不動産投資を志す人々にとって大きな足かせとなっています。
そこでこのような背景を受けて
「アメリカ不動産投資もやってみたい」
「けれども資金は限られている」
という方々に度々お薦めしているのが、エクイティ投資です。
アメリカの不動産におけるエクイティ投資は投資家が不動産の所有権の一部を購入することを意味し、不動産プロジェクトに資金を提供しその物件の価値上昇や賃料収入から利益を得ることを目的としています。
ここでいうエクイティとは不動産投資における所有権の一部、または株式としての持分のことです。
例えば自宅を購入する際に$500,000の物件を購入し、それに際し頭金として$100,000を入れたとします。
するとこの場合のエクイティは頭金として入れた$100,000であり、紛れもなくこの20%（$100,000 /$500,000 ）の持ち分を自分の資産として所有していることになります。
より厳密にはエクイティ投資では
- 現金を出資する
- 株式を介して所有する
の二通りがありますが、概ね一般の不動産投資家が購入するのは前者の、自分の現金を出資するパターンです。
不動産エクイティ投資のシナリオ
そこで例を挙げてよりエクイティ投資の本質を見ていきましょう。
投資家Aさんは成長が期待される地域に位置するアパートビルディングのエクイティに100万ドルを投資したとします。
この当時の建物の評価額は500万ドル。
そうすると、Aさんの持ち分は20%ということになります。
そして地域の経済成長により不動産需要が高まることになりました。
近隣のインフラ整備や社会的な発展が進み、地域の魅力が向上していきます。
これらの要因によりアパートの賃料収入が増加し、結果として建物の価値も上昇したのです。
通常不動産市場は短期的には変動するものの、中長期的には一般的に資産価値が上昇する傾向にあります。
そこでAさんは5年間で建物の価値が700万ドルに上昇することを期待し、それが実現したとしましょう。
5年後に建物の価値が700万ドルに上昇した場合、Aさんのエクイティの価値も比例して増加します。
元々の投資比率が20%だったものが、その時点でAさんのエクイティの価値は140万ドルになります（700万ドルの20%）。
すると5年間で200万ドルの含み益を得た、というわけです。
実際にはエクイティ投資は不動産市場の変動や経済状況に直接影響されるためにリスクが伴います。
けれども長期的な視点で市場の成長に賭けることにより、高いリターンを得る可能性もあるわけです。
何より、このようなエクイティ投資においては物件を丸ごと自己資金で購入するよりは、比較的少額の資金でエクイティ投資に出資できることになります。
あくまでも比率によるエクイティの持ち分となりますから、出資した比率に応じてリターンを受け取ることになるのです。
