エクイティ投資の良し悪し

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産の類の中でもエクイティ投資について言及しています。

自宅購入の際に入れる頭金

自宅保有期間中の物件価値増加分

これらはいずれもエクイティであり、個人で購入した物件の場合エクイティは100%、自分の持ち分ということになります。

翻って、100戸のアパート物件の場合はどうでしょうか。

この場合は軽く10ミリオンを超えることになり、自分一人で丸ごと一棟買いというわけにはいきません。

けれども複数の投資家がお金を出し合って購入するとなると話は違います。

あり得るシナリオとしては

5ミリオンを投資家で出し合う

5ミリオンは融資を受ける

と物件価値の半分をエクイティで補うのであれば物件購入は可能となるでしょうし、例えば自分は5万ドル投資したという場合、

1%（$50,000 / $5,000,000）

で1%の持ち分を所有する、ということになります。

今日は、物件を丸ごと自分で購入するよりは比較的少額から開始できるエクイティ投資について、その利点と欠点を見ていきましょう。

エクイティ投資の利点

比較的少額で出資が出来る

繰り返しとなりますが、最初に言えるエクイティ投資の利点は

「比較的少額から開始できる」

という点です。

現在は中西部の投資物件でも、無難に諸条件をクリアしようと思えば10万ドルを下る案件は多くありません。

もちろん10万ドル以下でも

ボロボロな物件を購入

フルリノベーションをかける

という順序を経て価値のある物件に仕上げることは今でも可能です。

けれどもリノベーション費用を加味するとやはり10万ドルに近い金額になるでしょうし、そもそも遠隔投資の場合はリノベーションプロセスを監督するのは至難の業です。

その点エクイティ投資の場合、2万5千ドル等の比較的低額でも出資することが出来、出資した金額に応じた持ち分を取得することになります。

責任は限定的

そしてエクイティ投資に出資する場合、そのほとんどは

LP（Limited Parther：限定責任パートナー）

の立場での出資となります。

LPの責任範囲は「出資した金額内」に留められることになり、それ以上の運用責任は発生しないのです。

元金が増える可能性

またエクイティ投資の魅力の1つに、

「元金が膨れて戻ってくる」

ということがしばしばあります。

しばしばあるというよりも、これがエクイティ投資の本質の1つなのです。

個人の物件運用でも保有期間にキャピタルゲインが発生した場合、その分、自分のエクイティは増加することになります。

ということは10ミリオンの案件だったとしても、例えばその物件が15ミリオンに価値を高めた場合、

5ミリオン X 持ち分比率

が自分のエクイティが増加するわけで、エグジットの時点で価値が高まっていれば自分の手元に戻ってくる元金は増えているわけです。

減価償却も取れる

さらに、私(佐藤)自身はここがアメリカ不動産のエクイティ投資の大きな魅力とも考えていますが、エクイティ投資においては減価償却も取れることが通常です。

減価償却はアメリカ不動産投資からリターンを得る上で大きな要素の1つですが、個人で投資物件を所有する際にその減価償却額が計上できるのと全く同様に、エクイティ投資においても出資した持ち分比率の分だけ、減価償却の恩恵にあずかることが出来るのです。

利息も控除対象

加えて、エクイティ投資では個人で融資を受けて賃貸物件を購入する時と同様、年間利息もエクイティ比率分だけ控除対象となります。

不動産投資が優れているのは融資を受けることでレバレッジが可能になるのみならず、そのレバレッジ分の利息もまた、年間合計が控除対象になることです。

。。。

結果として物件こそ自分の所有になるわけではないものの、エクイティ投資においては

家賃収入

キャピタルゲイン

減価償却額

利息合計

これらの恩恵をエクイティ持ち分比率に応じて取得できるのです。

エクイティ投資の欠点

その一方で、エクイティ投資においては下記のような欠点があります。

運用に口は出せない

エクイティ投資への参加者は

GP（General Partner：全面責任パートナー）

LP（Limited Parther：限定責任パートナー）

の二者になり、通常は主催ではない自分が出資する際の立場は後者になることは前述のとおりです。

GPはそのエクイティ投資案件の主催者であり、

• 準備
• 資金集め
• 運用
• 売却

の全ての過程に関わることになります。

これに対してLPは自己資金を出資するのみであり、その金額範囲に責任は限定される為に安全性は高いものの、言い換えると

「物件の運用には全く口が出せない」

ということになります。

想定したリターンに届かない可能性

結果として対象物件の運用はGPに委ねるしかなく、エグジット時点の価値がいかばかりかはGPの力量に委ねるしかありません。

エグジット時点ではキャピタルゲインにより大きくリターンを得たいところですが、募集時期にGPにより掲げられていたリターンの数字に届かない可能性もあるのです。

エグジットまで縛られる

またエクイティ投資とは物件開発・運用のプロセスに出資者として携わる行為ですから、満期までは一定の期間があります。

このあたりは流動性の低い不動産の性質と完全に連動しており、

「今日出資して、来月エグジットする」

というわけにはいかないのです。

その出資期間はプロジェクト毎に大きくことなりますが、概ね

3～5年

あたりが平均的なLPとしての投資期間だと思います。

エクイティ投資について、明日に続けます。