プロジェクションを見る

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

エクイティ投資について検証を進めています。

昨日までは大まかな数字を中心に、本案件の概要を見てきました。

例によって投資の内容を精査する時は

１．まずは大局を見る

２．それから詳細に目を落とす

という順番の方が効率が良いと思います。

「この市場は間違いない」

「この立地は確かに需要がある」

「本案件はこれだけのリターンが期待されている」

「詳細の数字を見ると、確かにその期待は裏付けられる」

そんな風に全体から狭めて細かく見ていくことで、的確な判断を下せるのです。

この流れを反対に見た場合、詳細の数字も見てもそれがどれくらいのインパクトを与えるのかは見えにくいものですし、時間をかけたところで

「この立地はダメだ。。」

ということになれば、非効率に進めてきた数字の検証がいよいよ水泡に帰することになると思うのです。

そこで昨日はエグジットまでのキャッシュフローのレベルまで見ていきました。

リターンの割合だけを見ると初年度から

6.03%

6.03%

6.22%

6.64%

7.07%

7.66%

159.28%

と進んでいきますから、例えば$100,000を出資したのであれば初年度から順に

$6,030.00（$100,000 X 6.03%）

$6,030.00（$100,000 X 6.03%）

$6,220.00（$100,000 X 6.22%）

$6,640.00（$100,000 X 6.64%）

$7,070.00（$100,000 X 7.07%）

$7,660.00（$100,000 X 7.66%）

$159,280（$100,000 X 159.28%）

とリターンを受け取り、7年間の合計で$198,930と、初期投資のほぼ2倍をトータルで受け取ることが予想されています。

そこでこの数字にはどれくらいの信ぴょう性があるのでしょうか。

また、その真偽をどのように確かめていくべきでしょうか。

ここからいよいよ、更に詳細の数字を見ていくことにしましょう。

プロジェクションを見る

より詳細の数字を項目ごとに見るべく、7年分のプロジェクションを一気に見てみます。

INCOME	2023	2024	2025	2026	2027	2028
Market Rent	$5,293,310	$5,557,975	$5,780,294	$5,953,703	$6,132,314	$6,316,283
Loss to Lease	$0	$0	$0	$0	$0	$0
Gross Potential Income	$5,293,310	$5,557,975	$5,780,294	$5,953,703	$6,132,314	$6,316,283
Concessions	-$105,866	$0	$0	$0	$0	$0
Vacancy	-$264,665	-$277,899	-$289,015	-$297,685	-$306,616	-$315,814
Non Revenue Units	-$51,642	-$54,224	-$28,901	-$29,769	-$30,662	-$31,581
Bad Debt Expense	-$39,700	-$41,685	-$43,352	-$44,653	-$45,992	-$31,581
Total Income Adjustments	-$461,874	-$373,808	-$361,268	-$372,106	-$383,270	-$378,977
Rental Income	$4,831,436	$5,184,167	$5,419,026	$5,581,596	$5,749,044	$5,937,306
Utilities	$7,011	$7,209	$7,412	$7,621	$7,836	$8,057
Water & Sewer	$104,550	$107,498	$110,530	$113,647	$116,852	$120,147
Trash	$70,110	$72,087	$74,120	$76,210	$78,359	$80,569
Parking	$43,470	$44,696	$45,956	$47,252	$48,585	$49,955
Internet/Cable	$198,645	$204,247	$210,007	$215,929	$222,018	$228,279
Income Pet	$29,213	$30,036	$30,883	$31,754	$32,650	$33,570
Misc. Income	$133,250	$137,008	$140,871	$144,844	$148,928	$153,128
Total Other Income	$586,249	$602,781	$619,779	$637,257	$655,228	$673,705
Total Income	$5,417,685	$5,786,948	$6,038,805	$6,218,853	$6,404,272	$6,611,011
OPERATING EXPENSES	2023	2024	2025	2026	2027	2028
Real Estate Taxes (Millage: 0.019313)	$844,948	$866,072	$887,724	$909,917	$932,665	$955,981
Non Ad Valorem Taxes	$15,000	$15,423	$15,858	$16,305	$16,765	$17,238
Internet/Cable Expense	$102,828	$105,913	$109,090	$112,363	$115,734	$119,206
Insurance	$184,500	$258,300	$361,620	$379,701	$398,686	$406,660
Utilities	$51,250	$52,695	$54,181	$55,709	$57,280	$58,895
Water & Sewer	$123,000	$126,469	$130,035	$133,702	$137,472	$141,349
Trash	$49,200	$50,587	$52,014	$53,481	$54,989	$56,540
Total Fixed Expenses	$1,370,726	$1,475,459	$1,610,522	$1,661,178	$1,713,591	$1,755,869
Payroll	$300,508	$308,982	$317,695	$326,654	$335,866	$335,866
Maintenance	$41,000	$42,156	$43,345	$44,567	$45,824	$47,116
Turnover	$41,000	$42,156	$51,250	$52,695	$54,181	$55,709
Service Contracts	$51,250	$52,695	$54,181	$55,709	$57,280	$58,895
Security	$10,000	$10,282	$10,572	$10,870	$11,177	$11,492
Legal	$15,000	$15,423	$15,858	$16,305	$16,765	$17,238
General & Administrative	$64,385	$66,200	$68,067	$69,987	$71,960	$73,990
Management Fee: 3.0%	$162,531	$173,608	$181,164	$186,566	$192,128	$198,330
Advertising & Promotion	$100,000	$75,000	$77,115	$79,290	$81,526	$83,825
Capital Reserves Per Unit: $250	$51,250	$51,250	$51,250	$51,250	$51,250	$51,250
Total Variable Expenses	$836,923	$837,753	$870,498	$893,893	$917,957	$933,711
Total Operating Expenses	$2,207,649	$2,313,212	$2,481,020	$2,555,071	$2,631,548	$2,689,580
NET OPERATING INCOME	$3,210,035	$3,473,736	$3,557,785	$3,663,782	$3,772,724	$3,921,431
Debt Service	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688
Cash available for Equity Distribution	$1,516,491	$1,516,491	$1,563,097	$1,669,095	$1,778,036	$1,926,744

詳細分析について、明日に続けます。