疑問を抱くべきポイントは ～ 支出

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

エクイティ投資について、プロジェクションを見ながら詳細を確認しています。

エクイティ投資を検討する際に

「現地を見る必要があるか？」

といえば、もちろん現地を見るに越したことはありません。

けれどもエクイティ投資案件については比較的定額で開始できる分、どちらかといえば分散投資対象として資金を分散させる割合が高い商品と言えます。

その意味では一つの物件を自分で購入するよりもハードルが低い分、検討対象案件の数は増えることになります。

また分散の意味でも地域は一つに絞らない方が好ましい為、いよいよ自分がおいそれと訪問できない立地の案件を吟味することになるものです。

だからこそ、エクイティ投資を検討する際の原則は

「ベテランのデベロッパーに依頼する」

ということになりますし、同様の案件を繰り返している専門家の出す案件に絞る場合、失敗の確立をぐんと減らすことができます。

そしてその道の専門家であればこそメモランダム全体やその中に記載されているプロジェクションについても、経験値のにじみ出る内容が色濃くでることになります。

今回ご紹介しているのはそんなベテランのデベロッパーのリアルタイム案件ですが、昨日に続いてプロジェクションの中の支出を見ていきましょう。

プロジェクションを精査する ～ エクスペンス

収益	2023	2024	2025	2026	2027	2028
市場家賃	$5,293,310	$5,557,975	$5,780,294	$5,953,703	$6,132,314	$6,316,283
リース損失	$0	$0	$0	$0	$0	$0
総潜在収入	$5,293,310	$5,557,975	$5,780,294	$5,953,703	$6,132,314	$6,316,283
譲歩	-$105,866	$0	$0	$0	$0	$0
空室	-$264,665	-$277,899	-$289,015	-$297,685	-$306,616	-$315,814
収益を生まないユニット	-$51,642	-$54,224	-$28,901	-$29,769	-$30,662	-$31,581
貸し倒れ費用	-$39,700	-$41,685	-$43,352	-$44,653	-$45,992	-$31,581
収入調整合計	-$461,874	-$373,808	-$361,268	-$372,106	-$383,270	-$378,977
賃貸収入	$4,831,436	$5,184,167	$5,419,026	$5,581,596	$5,749,044	$5,937,306
公共料金	$7,011	$7,209	$7,412	$7,621	$7,836	$8,057
水道・下水	$104,550	$107,498	$110,530	$113,647	$116,852	$120,147
ゴミ収集	$70,110	$72,087	$74,120	$76,210	$78,359	$80,569
駐車場	$43,470	$44,696	$45,956	$47,252	$48,585	$49,955
インターネット/ケーブル	$198,645	$204,247	$210,007	$215,929	$222,018	$228,279
ペット収入	$29,213	$30,036	$30,883	$31,754	$32,650	$33,570
その他の収入	$133,250	$137,008	$140,871	$144,844	$148,928	$153,128
その他の収入合計	$586,249	$602,781	$619,779	$637,257	$655,228	$673,705
収入合計	$5,417,685	$5,786,948	$6,038,805	$6,218,853	$6,404,272	$6,611,011
運営費用	2023	2024	2025	2026	2027	2028
不動産税	$844,948	$866,072	$887,724	$909,917	$932,665	$955,981
非アドバローレム税	$15,000	$15,423	$15,858	$16,305	$16,765	$17,238
インターネット/ケーブル費用	$102,828	$105,913	$109,090	$112,363	$115,734	$119,206
保険	$184,500	$258,300	$361,620	$379,701	$398,686	$406,660
公共料金	$51,250	$52,695	$54,181	$55,709	$57,280	$58,895
水道・下水	$123,000	$126,469	$130,035	$133,702	$137,472	$141,349
ゴミ収集	$49,200	$50,587	$52,014	$53,481	$54,989	$56,540
固定費用合計	$1,370,726	$1,475,459	$1,610,522	$1,661,178	$1,713,591	$1,755,869
給与	$300,508	$308,982	$317,695	$326,654	$335,866	$335,866
メンテナンス	$41,000	$42,156	$43,345	$44,567	$45,824	$47,116
ターンオーバー	$41,000	$42,156	$51,250	$52,695	$54,181	$55,709
サービス契約	$51,250	$52,695	$54,181	$55,709	$57,280	$58,895
警備	$10,000	$10,282	$10,572	$10,870	$11,177	$11,492
法務	$15,000	$15,423	$15,858	$16,305	$16,765	$17,238
一般管理費	$64,385	$66,200	$68,067	$69,987	$71,960	$73,990
管理料：3.0%	$162,531	$173,608	$181,164	$186,566	$192,128	$198,330
広告宣伝	$100,000	$75,000	$77,115	$79,290	$81,526	$83,825
ユニットごとの資本準備金：$250	$51,250	$51,250	$51,250	$51,250	$51,250	$51,250
変動費合計	$836,923	$837,753	$870,498	$893,893	$917,957	$933,711
運営費用合計	$2,207,649	$2,313,212	$2,481,020	$2,555,071	$2,631,548	$2,689,580
純運営収入	$3,210,035	$3,473,736	$3,557,785	$3,663,782	$3,772,724	$3,921,431
借入金返済	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688	$1,994,688
分配可能キャッシュ	$1,516,491	$1,516,491	$1,563,097	$1,669,095	$1,778,036	$1,926,744

上記の中で支出について下部にある運営費用合計を見てみると、初年度でも支出合計が$2,207,649とかなり大きな金額であることが分かります。

日本円にして3億3千万円が年間支出というのですから、かなり大型の物件です。

実にこのレベルの物件を個人で購入・運用することは不可能であり、このような大型案件に個人でも参加できるのがエクイティ投資の利点、ということになります。

そして大型案件らしく、支出項目も実に多岐に渡ることが分かります。

まず支出項目の中で注目したいのは固定費です。

このレベルの案件になると固定費項目は一気に増え、初年度でも$1,370,726が計上され、そこから年々増額されていくことが分かります。

このような固定費が上昇する要因は直接的にも間接的にもインフレ要素が大きく、だからこそ、各戸の家賃も着実に値上げしていく必要があるのです。

そして給与は固定費に計上されていますが、このあたりは米国社会の人材流動性の高さが反映されています。

初年度でも$300,508ということは物件内に構えるオフィスに複数名を雇う予定である、ということです。

またこれとは別に警備に初年度から$10,000が計上されており、そこから毎年約3%上昇することが見込まれています。

法務については警備以上の金額が計上されており、かなりしっかりした運営が企画されていることがよく分かります。

そして支出の中でも特に確認しておきたいのは、

• メンテナンス
• サービス契約
• 一般管理費

の詳細が見えない部分です。

それぞれ必要な項目・予備費と言えますが、概ね何に使用されるのかは詳細を把握しておくべきです。

このあたりの見えない項目の詳細が

⇒ 固定費に近いのか

⇒ 含まれる内容は増加しそうか

⇒ 実際に値上がる要素のある内容か

等はよく精査し、かつ予想される値上がりが現実的なものかを検証するようにしましょう。

またユニットごとの資本準備金は$250とされており、この項目をきちんと計上して将来に備えていることも評価できます。

上に網羅される項目を見るだけでも、かなり堅実かつ現実的な運用が計画されていることが分かるものです。