こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
モーゲージバンカーズ協会（MBA）による発表を元に2024年のアメリカ不動産市場の傾向についてお伝えしています。
MBAの発表から分かる重要な点は
１．2024年を通してモーゲージ金利は下がる
２．不動産需要は自宅購入を中心に増加する
３．しかしながら失業率は増加する
４．手ごろな物件を中心に在庫は不足
５．結果として物件価格は上昇傾向
というものです。
特に
「モーゲージ金利は下がり始める」
これはかなり重要なポイントであり、
「モーゲージ金利は下がり始めた」
「今の金利なら購入してもいい」
「先はリファイナンスも考えられる」
そんな心理は融資を受けて物件を購入した人々の背中を押すことになります。
すなわちMBAによる2024年の予想どおりにモーゲージ金利は下がるということになれば、失業率は増加したとしても、それ以上に
- 購買意欲
- 在庫不足
等の要素により物件価格は下がり切らず、むしろ上昇していく傾向が予想されているのです。
そこで注目しておきたいのは「米国債10年」の動きです。
このあたりはよく知られたところですが、アメリカのモーゲージ金利は米国債10年をベンチマークとして推移する傾向があります。
そうするとMBAの予想を裏付ける一つの要素として、米国債10年の推移をみておくとより大局的に筋道が見えてきます。
米国債10年を重要なベンチマークとする理由
先に、アメリカのモーゲージ金利が米国債10年を重要なベンチマークとする理由について見ておきましょう。
米国のモーゲージ市場では金利の決定において米国債10年を重要なベンチマークとして使用することが一般的ですが、この選択の背景には米国債が世界的に最も安全な投資としての地位を確立しているという事実があります。
米国政府によって発行されるこれらの債券はその信用力と安定性により、金融市場において重要な役割を担うのです。
米国債の特徴を挙げてみます。
安定性と信頼性
米国債の特徴として最も重要なのは、その安定性と信頼性です。
米国政府発行の債券であるため、デフォルトリスクが非常に低く、投資家にとって安心感を提供します。
高い安全性はモーゲージ金利の基準として非常に適しており、貸し手と借り手の両方に安定した予測可能な金利環境を提供するわけです。
市場の動向反映
そして米国債10年の利回りは様々な経済的指標や政策決定に敏感に反応し、市場の動向を反映します。
- インフレ率
- 失業率
- GDP成長率
などの経済指標の変化は債券市場に直接影響を与え、それがモーゲージ金利にも反映されることになります。
結果としてこの利回りは経済の全体的な状態を示し、金融市場の状況を評価する上で重要な指標となるのです。
期間の一致
そして米国債10年という期間は、多くのモーゲージローンの「平均的な存続期間」と一致している点も重要です。
平均的な存続期間とはモーゲージの保有期間のことで、概ねアメリカ人の多くはモーゲージを10年前後保有する傾向があることが確認されています。
借入そのものは30年間だったとしても、30年間の固定金利モーゲージは実際には平均して約10年で借り換えられることが多いため、10年債の利回りがモーゲージ金利の動向とほぼ一致するわけです。
予測の可能性
また金融市場では、将来の利息率や経済状況を予測する際に米国債の動きが重要な役割を果たします。
安定した基準を提供することで、モーゲージ金利の設定においても信頼できる予測可能性が高まります。
これにより市場参加者はより情報に基づいた意思決定を行うことが可能になるのです。
モーゲージ金利は各モーゲージ会社が決める
かくして、最終的なモーゲージ金利は各モーゲージ会社によって個別に決定されることになります。
当然ながらモーゲージ会社としては金利が高ければ高いほど利幅は大きくなりますが、あまりにも高い金利だと借り手はつきませんし、あまりにも低い金利だと儲けが出ません。
そして何よりFRBの政策金利、特に連邦資金金利は、銀行間の短期金利に直接影響を与え、これが間接的にモーゲージ金利に反映されることになります。
このFRBの金利政策は経済成長やインフレ率の管理を目的としており、これらの要因がモーゲージ市場にも影響を与えるため金融機関は政策金利の動向を密接に監視していることになりますが、そもそもがこの政策金利よりも低い金利では、金融機関としての事業が成り立たないのです。
結果としてモーゲージ会社としては
- リスク評価
- 資金調達コスト
- （他のモーゲージ会社との）市場競争状況
など、多くの要因をもってモーゲージ金利を定めていることになります。
それを踏まえた上で昨日も見たMBAによる予想値を今一度見てみると
上に分かるとおり、米国債10年は30年固定金利の推移のすぐ下に記載されています。
米国債10年の金利が上昇すればモーゲージ金利も上昇し、反対に米国債10年の金利が下がればモーゲージ金利は下がることが分かるのではないでしょうか。
過去の実績としては見事なまでにモーゲージ金利は米国債10年に比例して推移しており、2024年以降もモーゲージ金利は米国債10年の動きにそって下がり始めることが予想されるわけです。
