こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
実は最近、
「米国外に暮らす日本人でも、アメリカに所有する物件を担保にリファイナンスできませんか？」
というお問い合わせをそれなりの頻度で頂いています。
リファイナンスをお求めになる投資家の皆様の動機は、最近の円安傾向です。
すなわち米国外に暮らす多くの日本投資家の皆様の多くが現金で購入された方々が多く、ということはそれらの物件はエクイティ100%ですから、リファイナンスをして融資を引けることになります。
そこで例えば$100,000で購入した物件が$150,000にまで上昇したとして、その物件がエクイティ100%で保有する中
「50%の融資を引きたい」
ということであれば物件を担保に$75,000を手にすることになります。
単純計算で$1が150円とすると、
11,250,000（$75,000 X 150円）円
と、1,125万円もの日本円が銀行口座に入ることになります。
これは今の円安の時期だからこその現象であり、それこそリーマンショック後の74円からそこらの時代と比べると倍も違いますから、
「ドルを円にするなら今だ」
とばかりに、アメリカに保有する資産から現金を引き出し、その現金化された米ドルを日本円に持ってくることを希望する方々が多いのです。
そこで
「米国外に暮らす日本人でも、アメリカに所有する物件を担保にリファイナンスできませんか？」
と聞かれると、普通の商業銀行ではなかなかリファイナンスはできませんが、実は裏口入学的な方法はあります。
ハードマネーのようなフリップ時にのみ使うべく高利子の借金ではなく、米国に在住していない方でもアメリカ不動産資産を所有しているのなら、融資を受けられる合法な方法はあるのです。
その一つが以前もご紹介したDSCRローンであり、この特殊なローンを使えば、米国外に暮らす日本人の肩でもアメリカに所有する物件をもってリファイナンスが可能なのです。
DSCRローンの何たるかについて、おさらいしてみましょう。
Debt Service Coverage Ratioとは
Debt Service Coverage Ratio（DSCR、債務サービスカバレッジ比率）とは、物件の年間総賃貸収入に対する年間のモーゲージ債務（元本、利息、税金、保険、および必要に応じてホームオーナー協会費を含む）の比率のことを指します。
金融機関はDSCRという物差しを用いて、物件から得られる収入によってどれだけのローンが支えられるのか、また特定のローン額における収入のカバレッジがどの程度になるかを分析します。
DSCRの計算には
- 管理費
- メンテナンス費
- 光熱費
- 空室率
- 修繕費
などの経費は考慮されず、純粋に債務に直接的に紐づいた費用の総額が使われることになります。
このDSCRは、不動産投資や賃貸物件の資金調達において非常に重要な指標です。
DSCRレンダーはこの比率を使って、担保の対象となる投資物件が生み出す収入がその物件に関連する債務をどれだけサポートできるかを判断するのです。
例えばDSCRの割合が1以上であれば物件の収入は債務をカバー（賄える）とされ、金融機関にとっては比較的安全な投資と見なされます。
反対にDSCRが1未満となる場合は対象物件の見込み収入では債務を完全に賄うことができず、貸し出しリスクが高まる為に融資審査を通ることはまずありません。
またDSCRは審査過程において物件の運営効率を評価するのにも役立ちます。
高いDSCRは物件が良好に管理され、適切な収益を上げている証拠です。
反対にDSCRが低い場合は物件の収益性や管理に問題がある可能性があり、所有者や管理者は収益性の向上策を検討することが求められます。
不動産投資における資金調達の判断材料として、DSCRはその物件の収益性と財務の安定性を示す重要な指標であり、投資家や金融機関にとって必要不可欠なツールの一つとなっているのです。
DSCRローンとは
そこでDebt Service Coverage Ratio（DSCR、債務サービスカバレッジ比率）の定義そのものは上記のとおりで、このDSCRの概念を基本とするのがDSCRローンです。
一言でいえば、DSCRローンは債務者が低収入または無収入でも住宅購入を可能にするローンです。
同時に米国以外に暮らす（米国から見た）外国人が物件オーナーであったとしても融資の検討がなされる数少ないローンの一つです。
不動産投資家向けの非QMローン（Qualified Mortgageの基準に準じないローン）の一種でもあり、金融機関はDSCRを使用してほぼ個人の収入を確認せず、借り手の返済能力を簡単に判断します。
実際、DSCRローンは非QMローンと呼ばれるいくつかの住宅ローンのタイプの一つです。
非QMローンは従来の収入証明を必要としない資金調達の代替手段として使われ始めており、特にDSCRローンは正当なビジネス経費の控除のために通常は帳簿上に出てこない賃貸収入をも明確にする特徴があります。
そしてDSCRローンの場合は投資物件からのキャッシュフローを考慮に入れるため、通常の借入では必要になるはずの給与明細やW-2フォーム（収入証明書）を必要とせずに不動産投資家が融資を受けることを可能にするのです。
かくして金融機関はDSCRを使用して借り手の月々のローン返済能力を評価することになります。
給与明細や最低所得水準を示す税務申告書が不要であるため、多くの控除やビジネス経費を申告する投資家にとって債務サービスカバレッジ比率ローンは優れた代替手段であると同時に、米国外に暮らす日本人にとっても有効なローンと言えるのです。
投資家目線でのDSCRローンについて、明日に続けます。
