こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
DSCRローンについてお伝えしています。
「アメリカ不動産を所有しています」
「けれども米国外に暮らしており、基本的に融資を受けることは出来ません」
「米国外に暮らす者でも、融資を受ける方法はありませんか？」
その問いに答えてくれる一つの方法がDSCRローンです。
住居用物件の不動産投資において融資を引き受けてくれる金融機関は
商業銀行
モーゲージ会社
を始め、数多く存在しています。
けれども少なくも連邦準備加盟銀行である場合はそこには厳格な基準があり、米国外居住者の場合は十中八九、融資を受けることは出来ません。
たまに柔軟な姿勢をもって融資を引き受けてくれる商業銀行もありますが、この場合も
「同額を銀行に預けることは条件です」
等、融資を受ける意味がないパターンがほとんどです。
その為に現状では米国外に居住する投資家の場合は米国内に法人を設立しない限り、個人名での融資は極めて難しいのが現状なのです。
けれども完全に諦める必要はなく、ここでご紹介する債務サービスカバレッジ比率（DSCR）ローンであれば融資を受けられる可能性が残されています。
DSCRローンは個人がより簡単に融資資格を得られるようにするもので、
- 税金申告書
- 給与明細
などの収入証明は必要とされません。
通常の融資であれば、融資元は出資を引き受ける以上はリスクを極小化する必要があります。
そこで最も一般的なのが
「融資を受ける個人の収入証明」
です。
「どの会社勤めているのか」
「何年勤めているのか」
「給与はいくらか」
「昇給はどれくらい期待できるのか」
等がつぶさに調べられ、返済能力を確認した上で融資が実行されるのです。
ただし、ここには大きな前提があります。
それは、この収入証明による返済能力を確認する作業は
「自宅用に物件を購入する個人の返済能力」
を調べる作業なのです。
すなわちこの前提は投資用物件ではなく自宅用物件にものであり、けれども面白いことに連邦準備加盟銀行に課せられた融資審査条件の中には投資物件であったとしても、住居用物件と全く同じ融資審査の項目が引き継がれているのです。
DSCRローンの対象
そこでDSCRローンの場合はどうかといえば、そもそもDSCRローンは自宅用物件を対象とはしておらず、賃貸用物件に焦点を当てた融資オプションです。
そこで多くの不動産投資家がDSCRローンを検討する傾向があることは、ごく自然な流れと言えます。
特に、前述のように通常の商業銀行から投資用物件に対する融資を引くことは出来ますが、それでも戸数が増えてくると限度があります。
そうすると最初は連邦準備加盟銀行から投資用物件に融資を受けたとしても、
「これ以上は融資を受けることは出来ない」
という場合、そこからはDSCRローンを検討することも出来るわけです。
そこでアメリカ不動産投資においては、少なくとも戸数を増やしていく場合、DSCRローンはオプションの一つに考えることが奨励されます。
DSCRローンは正に賃貸や他の収入を生み出す目的の物件に最適であり、
- 長期テナントへの賃貸
- Airbnbでの短期レンタルビジネス
など、DSCRローンが使える賃貸用物件は数多くあります。
前述のように融資を受けるのに申込者の収入は問われませんから、事実上、戸数に制限なく融資を検討できるわけです。
ちなみにDSCRローンを使用できる物件のタイプには以下のものが含まれます。
一戸建て住宅（SFR）
- コンドミニアム
- タウンハウス
- デュープレックス
- トリプレックス
- フォープレックス
- 多世帯住宅（10ユニットレベルも）
多くの不動産投資家は新たな収益源を開拓するため、賃貸収入物件にDSCRローンを利用するパターンが多く見受けられます。
物件の購入のみならずリノベーションを考える場合でも、DSCRローンの窓口に相談する価値はあるのです。
借り手の居住地は問わず
かくしてDSCRローンがその担保として目を向けるのは借り手の収入でなく、
「対象物件の賃貸力（見込み家賃収入）」
です。
この見込み家賃が返済額を十分に超える見込みがあれば（債務サービスカバレッジ比率は1.2程度が理想）、融資を受けられる可能性は十分にあります。
融資審査の尺度が借り手ではなく対象物件であるため、借り手がどこに暮らしていようが、米国社会保障番号を所有していなかろうが、そのあたりは全く問題ではないのです。
実をいえば私(佐藤)自身も全米各地のDSCRローンオフィサー達と付き合いがあり、その為にDSCRローンの内情はよく知っています。
実際にDSCRローンが（米国から見た）海外居住者に融資してくれるかといえば、体験上もその答えは「Yes」であることを知っていますし、実際に多くの海外投資家がDSCRローンを利用しているのです。
そこでローン要件は各DSCRローンにより違いがありますが、私(佐藤)の知るあるDSCRローンオフィサーは下記を申し込み要件としています。
DSCRは0.75まで
通常、貸し手は債務の支払い義務を満たすために十分な収入を生み出す物件であることを保証するべく、最低でも1.25程度のDSCR比率を要求するものです。
けれどもこのDSCRローンオフィサーは実質の赤字である0.75まで受け入れています。
クレジットスコア
DSCRローンの場合は審査は緩いのは事実ですが、それでもクレジットスコアの確認等はあります。
物件の収益力が基準ではあるものの、そうはいっても借り手の本来の信用度もクレジットスコアをもって推し量られるのです。
そこでこのDSCRローンオフィサーはリスクを大きく引き受ける代わりに、クレジットスコアは最低620としています。
また借り手のクレジット履歴と財政的安定性が評価されますが、クレジット要件は貸し手や特定のローン条件によって異なる場合があります。
最低ローン金額
そしてある程度の利益を確保するべく、このDSCRローンオフィサーは最低融資額を10万ドルとしています。
厳密には一つの物件に対しDSCRローンは10万ドルから500万ドルまでの金額で設定しており、コストの異なる物件に対して柔軟な資金調達も可能としています。
。。。
上記のローン要件はある特定のDSCRローンオフィサーによるものですが、実際はDSCRローン各社により違いがあります。
そこでDSCRローンを検討する際は、複数の担当者に話をしてみるのが良いと思います。
明日に続けます。
