こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
DSCRローンについてお伝えしています。
あまり知られていませんが、カリフォルニア州不動産ブローカーの有資格者はモーゲージブローカーとしても活動が出来ます。
たまに物件の仲介をブローカーに依頼する際に
「モーゲージの段取りもできますよ」
と他のモーゲージ各社の紹介ではなく、売買の仲介に入るブローカー本人が融資手続きを段取りしてくれることがありますが、それは数字に強いブローカーたちはそれなりに積極的にモーゲージブローカー業にも足を突っ込んでいるためです。
実はその流れで弊社も全米のモーゲージ各社と付き合いがあり、本シリーズでお伝えしているDSCRローンについては全米大手と提携しています。
なので本シリーズでお伝えしていることは知識ベースではなく、実際にDSCRローンの実情を知っているのです。
その流れからしても米国に居住していない方でもDSCRローンを活用できることを知っており、実際に希望する日本人投資家（法人・個人）の間に入ってDSCRローンの段取りをお手伝いすることもしばしばです。
同時にDSCRローンは昨日までにお伝えした
- 利点
- 欠点
の双方がありますから、申し込まれる投資家の方々が安全な範囲でDSCRローンを組めるようにアドバイスしながら進めていることになります。
そこで今日はDSCRローンを組む際の条件について、やや詳細を見ていきましょう。
DSCRローンを組む条件
DSCRローンはやや特殊なローンであり、このタイプで融資を受けるには借り手が満たすべき特定の条件があります。
DSCRローンを受ける為の主な条件は下記のような点です。
弊社が提携する大手のDSCRローン会社を参考に挙げてみます。
DSCRの最低ライン
DSCRはDebt Service Coverage Ratio（DSCR、債務サービスカバレッジ比率）の略ですが、その名称のまま、DSCRローンは純収入に対する借金に対する割合をもって融資の可否が判断されるローンです。
そこで融資審査時の大きな判断基準は
「DSCRはいくらぐらいか？」
になりますが、通常、貸し手は物件がその債務に対する返済義務を十分に賄えることを保証するべく、1.25程度の最低DSCR比率を要求します。
1.25というのはおよそ業界の標準ラインであり、このあたりが借金が多すぎず少なすぎず、返済するにしても頃合いとされているのです。
ちなみに弊社の提携する大手の場合、DSCR比率は0.75でも受け入れています。
例えば毎月の返済を$1,000とすると、
DSCR = NOI（純収入） / DEBT（予定の借金）
ですから、DSCRが1.25であれば当月の純収入は
$1,250（$1,000 X 1.25）
であるべきです。
このラインなら借金も順当に返済できるはずですし、安全圏にあることになります。
けれども弊社が提携する大手の場合は
$750（$1,000 X 0.75）
と、明らかに返済できない割合でも可能としています。
もちろんここには良い意味でもカラクリがありますが、DSCRローンそのものが非常に幅広い柔軟性を抱えていることが分かります。
クレジットスコア
基本的にDSCRローンは物件の利益率で判断される為に、個人の返済能力は大きく問われることはありません。
けれどもその少ない個人に関わる条件として、クレジットスコアが問われてきます。
通常はクレジットスコアが最低620程度は必要とされており、この水準は結構高いものです。
すなわちさすがに物件価値で判断するとはいえ、
「借金をきちんと返済するタイプの借り手であるか」
程度は推し量られることになるのです。
ちなみに弊社提携の大手の場合は
「620以下でも可」
としており、この点も柔軟に構えています。
また普通に考えると、クレジットカードをもたないアメリカ国外に居住する人々はクレジットスコアそのものを持たないはずです。
結果としてDSCRローンには申し込みが出来ないということになりますが、弊社サービスとして仲介に入る場合、このクレジットスコア要件は省略しています。
結果として米国外に居住する日本人投資家（法人・個人）のいずれの方でも、審査機会はもてることになります。
最低ローン額
そしてDSCRローン申し込み条件の一つに最低ローン額があります。
この点もDSCRローン各社により違いがありますが、端的にいえば
「融資額が高ければ高いほど、DSCRローン会社の儲けは大きい」
ことは間違いありません。
率直にいえば、DSCRローン各社としては同じ時間と労力を注ぐのであれば、少しでも額の大きい申し込みを受け付けたいはずです。
また別の見方をすると、あまりにも少額でも可としてしまうと、今度は申し込みが多すぎて手が回らなくなり、文字通り労が多くて益が少ない結果にもなり得るのです。
そこで通常のDSCRローン最低額は10万ドルあたりで設定しており、いわゆる
「最低でも10万ドルの融資を受けることが条件」
ということになります。
かくして、DSCRローンから融資を受けるにはそれなりの基準はあります。
けれども個人ではなく物件価値に焦点を当てる以上はハードルが低いことは間違いなく、自分が十分にコントロールできるレベルの融資額であれば、大いに活用し得るローンなのです。
明日に続けます。
