こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
DSCRローンについてお伝えしています。
極論、アグレッシブな不動産投資家にとっては
⇒ 成長が見込める市場
⇒ 市場の中の優れた立地
⇒ 十分な賃貸需要
の条件を押さえられているのであれば、セルフフリップにDSCRローンを活用していくことで、どんどんポートフォリオを拡大していけることになります。
昨日までにお伝えしたように、DSCRローンの利点の一つは
「無制限に融資を受けられること」
です。
やや乱暴にいえば、貸し手としても
「案件さえ良質であれば、手数料と利息で儲けることが出来る」
わけですから、数をこなした方がよいわけです。
そこで本来は融資を受けるのは物件オーナー（近い将来のオーナー）ですから、あくまでも中心者は物件オーナーのはずですが、構図としては
「DSCRローン会社様に良質案件をお捧げする」
ようなものかもしれません。
DSCRローン会社に儲けて頂くことで、結果として自分基金のポートフォリオが拡大していくわけです。
そうするとDSCRローンを使いたい不動産投資家に求められる資質としては
「物件の真贋（しんがん）を見抜く力」
のみということになります。
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とはいえ、
「資産形成の上ではDSCRローンは最強じゃないか」
と言いたいところですが、借り手にとってのDSCRローンはいいことばかりではなく、当然ながら欠点もあります。
ここでは昨日に利点に続き、DSCRローンの欠点について見ていきましょう。
DSCRローンの欠点
DSCRローンにはすべての借り手に適しているわけではない、リスクや欠点が確かに存在しています。
DSCRローンのデメリットには以下のような点が挙げられます。
低くはない頭金
DSCRローンを組むには、最低でも20%の頭金が必要です。
この頭金の金額は一部の従来型住宅ローンよりも高い場合もあり得ます。
ただし一般的なモーゲージ会社の場合、投資物件に対しては最低25%の頭金を求めてくるのは平均的な水準です。
そう考えると20%とは決して無理難題ということはなく、通常のアメリカ不動産投資においては普通の水準とも言えます。
高い金利
DSCRローンは貸し手にとってリスクの高い投資でもある為、そのハイリスクを取る対価として、通常は金利が高くなります。
さらに貸し手は融資審査の過程で高いサービス料を要求することがあり、ローン額が大きいほどそれらのコストは高くなる傾向があるのは事実です。
限られた資金調達
また平均的なDSCRローンは最低10万ドルから、最大500万ドルあたりまでの融資額を準備しています。
複数の物件を購入する場合や高価な市場で高価な物件を購入する場合、DSCRローンそのものが適していない場合も考えられるので注意が必要です。
賃貸物件専用
DSCRローンは投資用に設計されたローン、すなわち賃貸物件専用であり、主住居や家の転売には使用することは出来ません。
個人の収入を期待していないということは即ち、その物件の収益力に頼るのが前提ですから
「この物件は収益がある」
と判断される賃貸物件にのみ適用されるのです。
言い換えるとDSCRローンはキャッシュフローを生み出す物件にのみ使用されるわけで、家を転売する場合は別のタイプの住宅ローンが必要になります。
空室
賃貸物件には時々空室が発生するのは普通です。
けれども空室がある場合、その期間にキャッシュフローは発生していません。
貸し手は物件や物件内のユニットが空いている状態では、
「返済力はない」
と見なすことになります。
またテナントがついている物件であったとしても、空室になりがちな物件の場合は借金が積み重なるリスクもあるものです。
繰り上げ返済の違約金
ほとんどのDSCRローンには1年から5年の繰り上げ返済の違約金があります。
違約金を選択することで金利は低くなりますが、違約金にはさまざまな種類があるので、事前に詳細をよく把握することが重要です。
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これらのデメリットからも分かるように、特に
- 大きな投資が必要な場合
- 不動産市場の状況がさほどよろしくない場合
は、DSCRローンがすべての不動産投資家に適しているわけではないことが分かります。例えば
- 高い頭金
- 高い金利
- 賃貸物件への限定使用
は一部の投資家にとって大きな負担にもなり得るものです。
また空室のリスクや繰り上げ返済の違約につても、資金計画において慎重な検討が必要な点です。
そこでDSCRローンの活用を検討する不動産投資家としては、これらの要因を総合的に考慮した上で、自身の資金状況や投資戦略に適したローン選択をすることが重要なのです。
反対に、上記に挙げた欠点を考慮した上でも
「DSCRローンを活用するべき」
という場面は多々あります。
だからこそ冒頭にお伝えしたように大切いなのは
「物件を見抜く真贋」
であり、言い換えると
「借金(DSCRローン)をコントロールする力」
こそが、DSCRローンを自由自在に使いこなして自分基金のポートフォリオを拡大していく、最も大切な要素となるのです。
明日に続けます。
