あえてネガティブCFで融資を受けるパターン

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

DSCRローンはポートフォリオを拡大したい不動産投資家にとって大きな希望の1つです。

伝統的な商業銀行やモーゲージ会社の融資審査では確実に

「個人の経済力」

が問われることになり、通常はその個人の収入が安定している証明がなされなければ、審査を通過することはありません。

個人の経済力が評価されるということは、当然融資の限度はその本人の年収に紐づいてくるわけです。

そうすると融資を不動産投資に活かそうとする場合、

自分の現在の経済力 = ポートフォリオを拡大する力

ということになり、より大きくレバレッジをかけて進むことは難しいものです。

もちろん個人の経済力をもって融資額に天井を設ける考えは真っ当ですが、同時に借金返済の源泉が個人の所得前提となる自宅用の住居物件ではなく、賃貸用の物件であればそれ以前に物件の経済力（収益性）があります。

この物件そのものの経済力に焦点を当てて、従来の商業銀行やモーゲージ会社よりもリスクをとってくれるのがDSCRローン会社ということになります。

そこでDSCRローン会社は商業銀行やモーゲージ会社よりは積極的にリスクを取る果敢さがあることになりますが、今度はこのDSCRローン各社の間にも競争が出てきます。

このDSCRローン各社の競争の分け目になるのが

「どれくらい低いDSCR（Debt Service Coverage Ratio、債務サービスカバレッジ比率）を引き受けるか？」

です。

通常のDSCRは1.25あたりが健全と言われる中、昨日までにご紹介したように大手のDSCRローン会社ではマイナスも取りにいきます。

もちろんマイナスであるほどリスクを許容できるバックアップは必要になり、いかにこの按配をコントロールするかがすなわち投資家とDSCRローン会社のお互いの成功につながるわけです。

また私見をはさむと、一面、このDSCRローンは聞こえがいいようで危険をはらんでいることも間違いないと思います。

単純に考えてより大きなリスクを取るということは、商業銀行やモーゲージ会社よりもリスクの高い債券を抱えるということです。

一応はクレジットスコアの判断もあるものの、DSCRローン会社の見立てがあまいと、本質的にはサブプライムローンと変わらないレベルにもなりかねません。

そこで私(佐藤)の知るDSCRローン会社の場合、どのようにリスクを許容しているのかをより細かく見ていきましょう。

ネガティブ・キャッシュフローのDSCRローン

おわゆるネガティブ・キャッシュフローDSCRローン（別名：ノー・レシオDSCRローン）と呼ばれるものはよりリスクが高いため、より厳格な審査基準と高い頭金が必要になります。

実際の基準を実例として挙げます。

最低ローン額：$150,000（最大$3,000,000）

最低頭金：$1,000,000まで25%（短期賃貸用には5%加算）

最低頭金：$3,000,000まで40%（短期賃貸用には5%加算）

最低クレジットスコア：700 FICO

これがネガティブ・キャッシュフロー物件に融資する場合の最低基準ですが、ノー・レシオDSCRローンでも融資する理由は何でしょうか。

鍵になるのは、

「融資対象物件と比較賃貸物件の評価のギャップ」

です。

すなわち

「この物件の、債務サービスカバレッジ比率は〇〇〇だ」

と評価する時、そこには確固たる基準がなくてはなりません。

住居物件の場合、この評価基準になるのが

「類似物件との比較対象」

です。

他の物件と比較することで価値を推定したい、或いは市場家賃平均を見ることで債務サービスカバレッジ比率を見ていきます。

けれどもこの場合、概ね平均値として出てくる概算としては正しくとも、現実には

「いや、この物件ならもっと家賃はとれる」

と予想される場合は多いにあり、実際により多くの家賃が取れるパターンはあるのです。

また正確な賃貸収入を示すのに十分な賃貸物件の比較例がなく、実際の賃料がより高いと思われる場合は

「今の数字上はネガティブ・キャッシュフローDSCRだったとしても問題はない」

と判断され得ることになります。

またこの評価字がネガティブ・キャッシュフローDSCRでも許されるパターンとして多いのが、セルフフリップの案件です。

すなわちこの場合は物件を購入後に改修を行い、これらの改善は物件の価値を高めるだけでなく賃料を上げることにもなります。

結果として見立てがネガティブキャッシュフローだったとしても、結果はキャッシュフローがプラスになる可能性もあります。

多様なDSCRローンの使い方

また別の例として、

たった今は市場価格よりも低い賃料で投資物件を貸し出している最中

エクイティは十分

という場合に賃料を値上げたり、全体としてネガティブ・キャッシュフローを相殺するために別物件を購入するためにキャッシュアウト・リファイナンスする場合もあります。

この時も新たに購入する物件に見込みがあるのなら、最初はネガティブ・キャッシュフローでも融資を受けられる場合もあるのです。

反対にいえば賃料を上げることは可能ではない場合、ネガティブ・キャッシュフローの物件を購入することは避けるべきということになります。