こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
DSCRローンについてお伝えしてきましたが、本日で締めくくります。
ここまでに見てきたようにDSCRローンは近年非常に注目されており、商業銀行やモーゲージ会社からの融資が難しい投資家にとっては強い味方です。
手数料や金利そのものは高めですので融資を検討する際はリスクをしっかりとコントロールする必要がありますが、自分の力量でコントロールできる範囲であれば、むしろポートフォリオ拡大には有利に働く場合がよくあります。
そこで今回のDSCRローンシリーズの締めくくりにあたり、よくある疑問に答える形式で書いてみたいと思います。
DSCRローンは誰にとって有利？
DSCRローンは、賃貸収入に基づいて資格を得られるため、実質的に不動産投資の初心者からベテランまで、誰でも対象になり得ます。
不動産投資が初めての方にとっては最初の物件の資金調達に役立ち、経験豊富な投資家にとってはポートフォリオを拡大するための迅速な資金調達に役立つことになります。
初心者の場合は借りてよいレベルの判断がし兼ねると思いますので、ローンオフィサーのみならず、第三者からのアドバイスを受けた方が得策です。
また従来のW-2フォームや給与明細、税務申告書などの収入証明書がない場合でもDSCRローンを利用できます。
典型的な例として、賃貸物件を買って長期保有する投資家は新しい投資のための資金を得るためにDSCRローンをよく利用します。
とはいえいかなる資金調達オプションも完璧であることはなく、DSCRローンの場合は高い頭金と金利が伴うため、その意味ではある程度の資金力が求められることは確かです。
DSCRローンとハードマネーローンは同じ？
DSCRローンはハードマネーローンとはいくつかの点で異なります。
DSCRローンはハードマネーローンと比べると頭金が低く利率も低い傾向があり、ローンの条件もより好ましく、特にローン期間が長い場合には有利です。
全体的に、DSCRローンは不動産投資家にとってハードマネーローンよりも魅力的な代替手段となると思います。
DSCRローンを得るために必要なクレジットスコアは？
DSCRローンを取得するには、それなりのクレジットスコアが必要です。
最低でも620以上のスコアであれば、DSCRローンから融資を受けられる可能性は高いです。
必然、クレジットスコアが高ければ高いほど利率やローン条件が良くなる傾向があります。
DSCRローンでどのような種類の物件を購入できる？
DSCRローンを使用すると短期または長期の賃貸用の収益物件を購入することができます。
十分な収入を生み出すと証明できれば、セカンドハウスの購入にも使えます。
例えば季節の賃貸や短期滞在を通じて、賃貸収入を最大化することができます。
物件をAirbnbに掲載したり、長期テナントに部屋を賃貸したり、イベントのために物件の一部を賃貸することなど、融資要件を満たすための収入を生み出す方法はいくつもあります。
DSCRローンで購入した家に住むことはできる？
これは通常できません。
DSCRローンは投資家や収益を生み出す物件向けに設計されており、自分が暮らす住居向けではありません。
DSCRローンは物件が負債サービスをカバーできる収入を生み出す能力を基に構築されており、投資用物件により適しています。
自宅用の物件では収益を期待できない為、DSCRローンの対象にはなり得ないわけです。
DSCRローンの最低頭金はいくら？
この点はDSCRローン各社により若干違いがありますが、通常は20%の頭金でDSCRローンを受けることが可能です。
けれども総利息支払いを最小限に抑えたい場合は、より高い頭金を入れることで月々の支払いを減らすことができます。
DSCRローンの最低ローン金額はいくら？
通常のDSCRローンの最低ローン額は$100,000あたりから始まります。
平均的なDSCRローン額は$350,000あたりで、高級な投資用不動産への投資に特化したジャンボDSCRローンもあり得ます。
DSCRローンは一時的なレートの買い下げはあり得る？
この点もDSCRローン各社で違いがありますが、通常はあり得ます？
一時的な金利の買い下げは投資用物件を取得する不動産投資家の間で、けっこう人気が高まっています。
DSCRローンを受けるのに最適な場所はどこ？
すべての金融機関がDSCRローンを提供しているわけではありません。
けれども多くの銀行、民間融資期間、信用組合でDSCRローンを受けることができます。
これらの貸し手は投資用住宅や物件の購入、新しい物件の建設、または既に所有している物件の改築にDSCRローンも提供しているはずです。
それぞれが競争力のある条件と利率でDSCRローンによる融資にしのぎを削っています。
なぜDSCRは時間と共に変化する？
DSCRは、特定の時点での住宅ローンの返済能力を測定します。
比率が高いほどキャッシュフローが多く、返済能力が高いと評価されます。
けれども借主が新しい借金を負ったり、既存の物件の賃貸収入が増減したりすると、それにともなってDSCRは前後します。
また不動産ポートフォリオが成長するにつれて、様々な時期にキャッシュフローの上下が生じることになります。
このあたりを見極めて、DSCRローン申請のタイミングを見極めることが重要になり、利率も新しいローンの返済能力に影響を与えます。
そして利率が高いと月々の支出が増えDSCRが低下し、逆に利率が低いとDSCRが増加することになります。
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数日にわたりDSCRローンについてお伝えしてきました。
DSCRローンは米国に居住しない日本人投資家でも審査が通る可能性は大いにあります。
今後のポートフォリオの健全な拡大に活用されたい方は、問い合わせからご連絡ください。
