こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
2024年のアメリカ不動産について見立てています。
本年一年を通して物件価格は大幅に下落すると言われながらも高止まり、或いは上昇の気配すら見る一年でした。
このあたりは地域市場毎に違いは見られるものの、概ね米国経済の底力を見せられた一年となりました。
ただし近年の資産バブルにより持ち上げられた価値は過大評価のきらいがあることは間違いありませんし、普通に考えればどこかの時点で下げに転じるはずです。
けれども落ちるべきものが最終的に落ちない結果が出てくるとすれば、そのシナリオはただ一つ、
「米国経済（ひいては消費者）の経済力が追い付いてくる」
ことだけです。
すなわち今の押し上げられた価格が高止まりする間、米国経済の底力がそのまま上昇し、人々の経済力が資産バブルであったはずの水準にまで追い付いてくるのであれば、反対にハードランディングの可能性は消えてしまうのではないでしょうか。
そのようなシナリオが実現するとしてもまだ数年かかると思いますが、少なくとも来年2024年はその兆候を垣間見る期間となりそうです。
そこで昨日は2024年の物件価格そのものは僅かながらも下がる方向にとお伝えしましたが、同じく下げに転じるだろう要素があります。
それはモーゲージ金利です。
この点は連邦準備制度理事会のさじ加減に大きく委ねられることになりますが、本年の利上げが昨年よりもペースを落としたことは事実であり、このさじ加減が2024年にどのように進んでいくかが鍵です。
現状だけを見ると、モーゲージ金利そのものは2024年に本年よりは落ち着いてくることが予想されています。
モーゲージ金利は下げの方向に
過去3年間で30年固定住宅ローンの金利は2%台後半から7%台半ばまで上昇し、これが住宅市場に大きな影響を及ぼしています。
単純に考えて、典型的な住宅ローンの支払いがこの期間に倍以上に増加したことになります。
そして不動産分野を研究する学者たちの見解によると、パンデミック中に見られた低金利の状態には戻ることはないとのこと。
この辺りは専門家でなくとも、パンデミックというあまりにも特殊な状況下で現れた低金利が早々に再び起こることはないだろうことは理解するところです。
そこで2024年において、Realtor.comでは2024年の平均金利が6.8%になり、年末までに6.5%まで下がると予測しています。
このあたりは先だってご紹介したモーゲージバンカーズ協会（MBA）による予想とも一致しています。
10年前からの記録と比較してみると、2013年から2019年の間の4%という歴史的平均値よりはまだ高い水準といえますが、少なくとも本年がピークになるという見立ててです。
また住宅価格が高い時期には、金利の小さな変動でも月々の支払いに大きな影響を及ぼすものですが、金利が住宅市場に求められるほど大きく下がることはないとされています。
別の見方として2024年には全米の平均給与を得る世帯が住宅支払いに収入の平均34.9%を費やすことが予想されており、それが年末には30%以下に下がるという見込みが発表されています。
このことは今年の10月に支払われた39%よりはましになるものの、2016年から2019年の間に支払われた21%と比べるとまだ高い水準といえます。
かくして金利の上昇は借入コストを増加させ、住宅価格も記録的な高値にあるために多くの購入者が市場から締め出されているのです。
この「二重の打撃」が多くの購入者にとって厳しいものとなっています。
買い手市場に転じる可能性
このような住宅ローンの金利の上昇は単に月々の支払い額の増加だけでなく、購入可能な住宅の種類や質にも影響を及ぼすことになります。
例えば購入者が以前に比べて小さな家や、交通の便が悪い地域の家を選ばざるを得なくなる可能性です。
これにより特定の地域や住宅タイプに需要が集中し、一部の地域の不動産価格だけが更に高騰することも考えられます。
また高金利の影響を受けて住宅を購入できない人々は、そのまま賃貸市場に流れることになります。
このことは賃貸市場に影響を与え、賃料の上昇や賃貸物件の品薄化を引き起こすものです。
その一方で金利が高い状態が続くと、実は住宅市場は購入者の交渉力が増す「買い手市場」に変わるかもしれません。
高止まりする事実はあれども、さすがに購入者が限定される昨今では物件オーナーの希望通りに売却できない事例が増えてきかねないからです。
これにより購入者はより良い条件での交渉が可能になり、例えば価格の値下げや修理の要求がしやすくなる可能性が十分に考えられます。
かくして住宅ローンの金利の動向は住宅市場だけでなく、経済全体に多方面にわたる影響を及ぼすことになります。
個々の購入者にとっても金利の変動は住宅購入のタイミングや選択肢に大きな影響を与えるため、今後の金利の動向を注意深く見守ることが重要です。
2024年においては金利が本当に下がり始めるかをよく観察しておきましょう。
明日に続けます。
