こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
前回、2024年アメリカ不動産市場について大雑把に見立てていきました。
結構な反響を頂き、インフレ極まる本年から向かう先の2024年、その市場動向に多くの人々が関心を寄せているようです。
前回の内容では
「どちらかといえば先行きは明るくはない」
という書き方をしていましたが、このことはアメリカ不動産市場全体を見れば明るくはない、という話です。
実際のところ、これまでは
「もはや家は手に届かない」
と自宅購入を諦めていた人々が
「ようやく物件価格が落ち着いてきた」
「もうしばらく待ってもいいのかな」
そんな風に思える兆しが見えてくる期待が持てるのが2024年です。
そこで今度は数字からより深く、2024年のアメリカ不動産市場を見ていきましょう。
今回はRealtor.comの専門家たちによる統計を参考に、来年の傾向を見ていきたいと思います。
本シリーズでご紹介する数字情報の出どころは全てReltor.comとなること、予めご了承ください。
Realtor.com® によるカギとなる住宅指標 2024 年予測
| 項目 | 2024 年 Realtor.com® の予測 | 2023 Realtor.com® 通年の予想 | 2022 年の過去のデータ | 2013 ～ 2019 年の過去の平均 |
| 住宅ローン金利 | 6.8% (平均); | 6.9% (平均); | 5.3% (平均); | 4.0% (平均) |
| 6.5%（年末） | 7.4%（年末） | 6.4%（年末） | ||
| 既存住宅の価格上昇率中央値（前年比） | -1.70% | 0.20% | 10.30% | 6.50% |
| 中古住宅販売額（前年比 | 年間合計） | 0.10% | -19.00% | -17.90% | 2.10% |
| 407万 | 407万 | 503万 | 528万 | |
| 既存の販売用住宅在庫 (Y/Y) | -14.0% | -5.70% | -4.40% | -3.60% |
| 一戸建て住宅着工件数（前年比 | 年間） | 0.40% | -10.3% | -11.20% | 80万 |
| 90万 | 90万 | 100万 | ||
| 住宅所有率 | 65.80% | 65.90% | 65.80% | 64.20% |
| 家賃の上昇 | -0.20% | 0.20% | 10.80% | +5.0% |
上記はご覧のとおり、
- 住宅ローン金利
- 既存住宅の価格上昇率中央値（前年比）
- 中古住宅販売額（前年比 | 年間合計）
- 既存の販売用住宅在庫 (Y/Y)
- 一戸建て住宅着工件数（前年比 | 年間）
- 住宅所有率
- 家賃の上昇
の項目で見た時の
2024 年 Realtor.com® の予測
2023 Realtor.com® 通年の予想
2022 年の過去のデータ
2013 ～ 2019 年の過去の平均
です。
このように過去からの流れを数字で見ていくと、2019年の動向がよく分かります。
時系列には右から左の数字に向かうわけですが、2013年～2019年の平均から始まり、特に本年から来年2024年までの各項目の動きは
住宅ローン金利 ⇒ 下げ ↘
既存住宅の価格上昇率中央値（前年比）⇒ 下げ ↘
中古住宅販売額（前年比 | 年間合計）⇒ 上げ ↗
既存の販売用住宅在庫 (Y/Y) ⇒ 下げ ↘
一戸建て住宅着工件数（前年比 | 年間）⇒ 上げ ↗
住宅所有率 ⇒ 下げ ↘
家賃の上昇 ⇒ 下げ ↘
です。
前回のシリーズでもお伝えしましたが、象徴的なのは金利が下がり始めることであり、また中古物件も価格が下がる傾向です。
この予想が当たる場合、それだけでも数字の結果は消費者に対して
「アメリカ不動産のコロナ以降の異常値は一服したな。」
という印象を与えることになります。
それを反映するかの如く、販売額でいえば0.1%増という増加が予想されています。
ただし在庫数としては-14%と近年の中で最も厳しく、それだけに価格競争は本年よりも厳しいものがあるかもしれません。
すなわち買主にとっては有利な展開が見える年になりながらも、欲しい物件がなかなか手に入らない状況の考えられるわけです。
それとは反対に、来年以降に向けて一層の好材料になりそうなのが新築の着工数の増加です。
本年まではマイナスだったものが、来年は0.4%増とわずかながらも増加に転じる予想になっています。
すなわちアメリカ不動産市場に対して最も敏感なのはデベロッパーであり、彼らの商売は成果を出すまでにかなりの時間がかかる割には必要な資金も莫大という、
「あれ、予想を間違えちゃいました。」
では済まされない超専門家たちです。
その意味ではデベロッパーの反応は市場予想に対する先を見越した反応であり、デベロッパーたちの動きはそれなりに不動産市場の近い未来を予測するものとなります。
この新築がプラスに転じる上では、供給数は需要に応えんと必死に呼応し始める年になることが見込まれるわけです。
ただしその一方で興味深いのは自宅所有率がそれほど増えないどころか、僅かながら本年よりも微減すると予想されていることです。
物件価格は僅かながらも下がり、モーゲージが落ち着く中で買いの雰囲気が出つつも自宅所有率は下がる予想ということは、
「家を手放して賃貸物件に移る世帯もそれなりにある」
ということになります。
その裏付けになり得るのが最後の家賃の推移です。
家賃平均は2013年以降一貫して上昇し続けてきましたが、なんと2024年は片膝をつき、家賃平均が下がることが予想されています。
すなわちインフレの中にあって上昇の一途を辿ってきた家賃に対し、賃貸物件に暮らす世帯がついてこられない現状がいよいよ数字に現れるレベルになるということです。
ある意味、この家賃の下降こそが来年は注視するべき力点かもしれません。
ここまでの上昇の一途が下降に転じてその力学が続く場合、賃貸暮らしの世帯にとってはもちろん有利な状況になります。
- モーゲージ金利は下がる
- 物件価格は下がる
- 家賃は下がる
というそれぞれの要因のベクトルを見ると、その先の景色が良く見えてこようというものです。
アメリカ不動産市場はともすると、パンデミック以降の混乱期を抜けて、ソフトランディングに近い形が実現するのかもしれません。
明日に続けます。
