こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
2024年のアメリカ不動産市場で予想される動きについてお伝えしています。
昨日までにお伝えしているとおり、来年のアメリカ不動産市場としては全体的に明るい兆しというよりも、不安定な要素がしばらくは続くように思います。
その大きな鍵を握る一つはモーゲージ金利であり、金利が下がる傾向が予想通りに進めばそれなりの動くは見えてくる可能性はありつつ、おしなべて活況が戻るとは言い難い年になりそうです。
同時に物件価格は押し下がる傾向をみると、来年の状況が好機となる人々も現れてくるはず。
それでも多くの家主が物件をリスティングを避けることから、そして購入者が住宅を手に入れることに苦労する要素もある上で、販売は低調な状態が続くことが予想されます。
中古物件だけで見ると、2024年に中古販売数はわずか0.1％増加し、約407万戸が売却されるとの予測です。
このことは住宅不足の状況で価格と金利が高騰している中ではわずかでも増加する意味では良好な印象に聞こえるかもしれませんが、実際には2013年から2019年までの期間における年間販売実績平均の528万戸からは大きな落ち込みです。
また2021年の612万戸の販売からも大幅に減少しています。
この時期に世界中でまだパンデミックに苦しんでおり、住宅ローン金利は歴史的に低い時期であったことが大きな理由ですが、これらの数字を比較すると来年は随分と低調になる見通しです。
家賃は多少安くなる
かくして住宅市場が多くの購入希望者を手の届かない価格に押し上げたため、世の人々は長い間賃貸住宅にとどまることを余儀なくされてきました。
このことは数年間にわたり家賃を着実に引き上げてきた大家たちを脆弱な状況になりそうです。
事実、数年間の急激な価格上昇の後、来年は大幅な値上げは終わるものと予想されており、Realtor.comでは2024年に家賃は0.2％下落するとの予測です。
そうすると賃貸居住者が選べる賃貸物件も増えるでしょうし、デベロッパーも過去1年間でアパート数を大きく増やしていくことから、家賃は下げの方向に向かうのは事実かもしれません。
率直に住宅市場の現状から鑑みるに、2024年のアメリカ住宅市場における見通しは決して明るいものとは言えません。
住宅販売の予測によれば住宅所有者が新たに物件を市場に出すことが少なく、購入者が住宅購入に苦労しているため、販売は低調な状態が続く可能性が高いというのが適切な見方です。
具体的には2024年には約407万戸の既存住宅が販売されると予測されており、これは住宅不足と高金利の状況を考えると良好に思えるものの、過去の年に比べると大幅に減少しており2013年から2019年までの年間平均で528万戸が販売されていたことを考えると、その落差は大きいものです。
2021年には612万戸の販売が記録されその後の低金利とパンデミックの影響もあって販売が急増したものの、現在の状況ではこれらの数字を達成することが難しいと予測されます。
そして住宅市場の高騰により多くの購入希望者が住宅を手に入れることが難しくなり、その結果に賃貸住宅にとどまることを余儀なくされる状況は続いています。
過去数年間にわたり賃料が急上昇してきたため、多くの人々がその家賃負担に苦しんできましたが、その急激な賃料上昇が収束するのが来年であり2024年には家賃が0.2％下落すると予測されています。
さらに賃貸物件の供給が増加する見込みであることから家賃上昇は抑制されるものと思われます。
近年のデベロッパーによるアパート建設の増加が賃貸物件の供給増となり、これにより賃貸市場に新たな選択肢が提供され、家賃上昇の抑制になることが期待されるわけです。
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かくして、2024年は住宅販売が低調なままである予測から私たちはアメリカ不動産市場の動向を注視し、適切な戦略を立てる必要がありそうです。
家賃の下落と供給の増加は賃貸市場にとっては好材料であり、賃貸住宅を探している個人にとっては追加の選択肢が提供されることで、財政的な負担を軽減することが期待されています。
住宅市場における低調な販売と家賃の下落についての予測は、結構直接的にアメリカの住宅市場に関心を持つ多くの人々に影響を与える可能性があると思います。
不動産市場もまた常に状況が変化するものであり、常々、市場の変化に適応する心構えは大切です。
低調な販売が予想される2024年ではありますが、同時にアメリカ不動産市場内のみならず、それ以外の市場の影響で価格が大きく動くことはあり得ます。
特に私(佐藤)が注視しているのは、来年以降の失業率の推移です。
11月下旬には最近はオーストリアを本拠とする不動産大手シグナ・ホールディングスが同国の裁判所に破産手続きを申請し、欧州の不動産企業破綻としては過去最大級の規模となりました。
現時点で国外としてはドイツが最も経済損失が大きいことが予想されていますが、このような事例が米国内にもたらす影響も決してゼロではなく、そこから派生する影響も決して小さくないことも予想されます。
またシャドーバンクに端を発する金融不安もいつ起こってもおかしくない昨今、ひとたび衝撃が走ればアメリカ不動産市場に及ぼす影響も甚大なものとなります。
基本的には長期でゆっくりと構えるべき不動産投資ではありますが、いざという時には迅速に動ける姿勢は保ちつつ、2024年の動向を観察していきましょう。
