こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Realtor.comの統計をもとに、来年の見立てを深くみています。
アメリカ不動産ブローカー兼コンサルタントとして日々活動する上で、
既存のお客様
将来のお客様
の双方と日々、コミュニケーションを取る機会があります。
そこでヒシヒシと感じるのは、
「ぜひ、アメリカ不動産をポートフォリオの一つにしたい」
「ローリスクミドルリターンで資産を安定させたい」
という熱意です。
昨日見た統計からも分かるとおり、歴史的にみてもアメリカ不動産は物価上昇率を僅かに上回るレベルで推移していきます。
「アメリカ不動産はインフレに対するリスクヘッジになる」
と言われることは本当であり、統計のその証拠がハッキリと現れているのです。
率直に、私(佐藤)は家が大好きです。
特に年末の今頃の時期になると、年末年始には家族団らんの機会が多くの世帯で持たれるようになります。
人の数、世帯の数だけ様々な人生があるわけで、一年の終わりと年の初めに家族や友人知人が集まり、一年の労をねぎらい、新しい年に希望をもつ機会が多く出てくると思います。
そんな集まりはほとんどの場合、家の中で行われるものです。
世界中の誰もが建物の恩恵にあずかり、意識するしないに関わらず雨風から守られ、便利な生活を送ることが出てきています。
そんな住に対する需要は人類が存続する限りなくなるはずがなく、だからこそ、今のような市場が不安定に見える時期でも
「できれば買いたい」
「ポートフォリオを増やしていきたい」
という炎は心の中にくすぶり続けているのです。
引き続き、数字の観点から2024年の見立てを見ていきましょう。
2023年の記録的な低水準からわずかに上昇した住宅販売
パンデミック中に急増した中古物件の販売実績は、2022年後半には随分抑えられる結果となりました。
相当に盛り上がっていた不動産市場が一気に冷え込んだわけですが、文字通り冷や水を浴びせたのは「モーゲージ金利」です。
この時期、モーゲージ金利は2022年初めの3%前半から始まり、同年の4四半期には7%以上に急上昇した経緯があります。
「こんな低金利は二度とないかもしれない」
と人々は駆け込み、不動産市場が爆発的な活況を呈した動きが一気に冷え込んだわけです。
それから年が明け、2023年初頭に住宅ローン金利が約6%に低下し住宅販売にいくらかの活気をもたらしましたが、住宅ローン金利の再上昇が住宅販売に再び大きな圧力をかけています。
そしてここに前年とは違う理由が加わっており、
過去数年間に通常より多くの世帯が住宅を購入したこと
（パンデミック下の衝動買いで後悔した話は少なくないものの）ほとんどの住宅所有者は自宅に満足していること
等の事実から、より買い手が少なくなったのです。
この点は別途アンケート調査が行われ、
「自宅を売却しない理由」
についても同様の結果が得られています。
住宅所有者が売却を試みない第一の理由は、単に「売却する理由が見つからない」ことです。
既存の低金利住宅ローンを失うことへの懸念が最も大きな財政的な懸念として挙げられており、普通に考えれば
売却する = せっかく手に入れた低金利を捨てる
ですから、誰も損はしたくないもの。
現在の予測では、2023年の住宅販売は400万件をわずかに超える程度と見込まれており、これは2022年の500万件の合計から19%減少しています。
ここで住居物件販売実績の推移を占めすグラフを見てみましょう。
上のグラフを見て一目瞭然ですが、この2023年に中古物件売買数は「激減」していることが分かります。
パンデミック以前の推移どころか、それ以下にまで落ち込んでいることがよく分かるのではないでしょうか。
見ての通りで2020年から2021年にかけて中古物件販売数が大きく上昇しています。
けれども2022年からは一気に減り、この2023年は追い打ちをかけるような激減ぶりです。
そして来年の2024年に向けて同様の要因が多く存在し続けるため、アメリカ住宅市場の冷え込みは続き、販売件数は400万件をわずかに超える水準でほぼ変わらず推移すると予想されています。
昨日までに見てきたように住宅ローン金利そのものは2024年を通じて緩和されると見込まれていますが、それにしても融資に際しコストが高止まりすることで、どれだけ需要が戻るかは不確かです。
普通に考えれば、仕事やその他の理由で引越しを検討する人々も
「今の金利を手放してまで引っ越すべきか？」
をよく考えるでしょうし、結果として多くの人が
「いや、今の時期に引っ越しは避けて、もうしばらく不動産市場の様子を見よう」
という結論に至るのではないでしょうか。
そして
「引っ越したくないけれども、引っ越しせざるを得ない」
という、必要に迫られた引っ越し（半強勢の異動や家族状況の変化）により、手頃な市場への移行は2024年の住宅販売を牽引する要因となり、徐々に進む一年となるのではないでしょうか。
明日に続けます。
