賃貸市場に起こりつつある変化

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2024年のアメリカ不動産市場についてお伝えしています。

ここまでに

• 住居物件価格の変化
• 販売実績の変化
• 在庫の変化
• モーゲージ金利の変化

等を軸に近年のアメリカ不動産市場を俯瞰し、来年の見立てをrealtor.comの統計を軸にみてきました。

そして昨日言及した賃貸市場の変化こそ、私たち不動産投資家にとって最も気になるところです。

ここもまた大きな変化の一つですが、2024年の賃貸市場は新築マルチファミリー物件の供給により大きくその構図が変化していくことが予想されています。

数字で見ると、2023年第3四半期には、新しく完成したマルチファミリー物件の年間ペースが38万5000ユニットに達したものの、賃貸空室率は6.6%に上昇しています。

この空室率の上昇は供給が需要を上回っていることを示唆しているわけですが、この数字はパンデミック発生直前の水準と同等であり、2013年から2019年の平均7.2%をまだ下回る水準です。

そして建設中のユニット数が記録的な高さに達してくる中で発達した強力な建設パイプラインが、今後も賃貸供給の成長を支える見込みです。

このような新築のマルチファミリー物件の供給増加は借り手にとって選択肢を広げますが、それでも借り手の絶対数が多いため家賃の大幅な下降にはつながらないと思われますが、その中で2024年の家賃中央値は2023年の水準からわずかに下がると予想されています。

ただし家賃が僅かに下がるとはいえ、かつ住宅価格と住宅ローン金利が下がるとしても、多くの市場で購入よりも賃貸の方が予算的に有利なはずです。

若年成人のテナント、特にミレニアル世代とジェネレーションZは住宅市場での（物件がなかなか購入できない）難しさを引き続き経験するのが2024年となりそうです。

これらの世代は初めての家を買うために必要な頭金を貯めるため、上の世代よりも長い期間賃貸市場に留まる可能性が高いことになります。

そしてこの傾向は、物件価格が手頃な地域やテクノロジー重視の就職市場を含む特定の賃貸市場における需要を維持することと思います。

トレンドの変化へ

このようなミレニアル世代とジェネレーションZに代表される状況は、住宅市場の長期的なトレンドを反映することになります。

なぜなら、次のアメリカ経済を担う中核の世代が彼らだからです。

近年は

• 住宅価格の高騰
• 利子率の変動
• 都市部と郊外地域の間での生活選択の変化

など、さまざまな要因が米国で暮らす人々の生活に影響を及ぼしてきました。

例えばテクノロジー産業の拡大やリモートワークの普及は特定の地域における住宅需要の増加をもたらしています。

また環境意識の高まりや持続可能性への関心も、新しい住宅建設の傾向に影響を与えています。

さらに言えば、世界的な経済状況や政策の変化も住宅市場に大きな影響を及ぼしています。

加えて

• 金融政策
• 税制
• 国際的な貿易関係

などが住宅市場における供給と需要のバランスに影響を与える要因となっているのです。

このような目まぐるしく変化するマクロ経済的な要因は、特に賃貸市場における価格設定や供給動向に大きく影響を与えることになります。

これらの動向を踏まえると、2024年の賃貸市場は引き続き動的で多様な要因によって影響を受けることが予想されます。

供給の増加が賃貸空室率を若干押し上げる可能性があるものの、それ以上に強い需要、特に若年層や特定地域における需要は各市場を支え続けることになるのです。

トレンドが市場を動かす

同時にいよいよ2024年以降の不動産市場において予測不可能な変化の立役者は、やはり新技術です。

賃貸市場における新しい動向や技術の導入も、今後の住宅選択に影響を与える可能性があります。

例えば、スマートホーム技術の普及や持続可能な建築素材の使用などが、賃貸物件の魅力を高める要因となります。

先にマルチファミリー物件が急増している事実について触れましたが、現在のマルチファミリー物件はただの暮らす場所ではありません。

• プール
• ジム
• BBQ
• テニスコート
• 憩いの場

等、考えられるありとあらゆるアメニティがそろったアパートコンプレックスが数多くあり、しかもその充実度がとんでもないレベルになっているのです。

私(佐藤)も度々新築のマルチファミリー物件を訪れますが、目を行くのは内容よりもむしろ、外側についているアメニティの数々。

アパート物件のはずなのに、

「ここは高級ホテルですか。。」

というような充実ぶり。

またアパートコンプレックスそのものが「ビレッジ（村）」と名付けられる場合がしばしばあり、実際にその真ん中には有名どころ飲食店もそろっており、その村の中で生活が完結してしまうのです。

その中にいると、

「いや、もうこのアパートから離れようとは思わないよね」

というのが即刻な感想です。

ミレニアル世代とジェネレーションZは自宅が購入できない状況を引き続き経験すると思いますが、それ以前に

「いや、もうここでいいんじゃない？」

という世帯も確実に増えてくると思います。

。。。

かくして、2024年の賃貸市場は

• 経済的
• 社会的
• 技術的

な要因の複雑な相互作用によって、より複雑系に進化していくことが予想されます。

住宅市場は常に変化する中、賃貸市場もまた、これらの変化に適応しながら変革を遂げていく2024年となるのではないでしょうか。