こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
物件売却時の売主責任、「物件状態の開示」についてお伝えしています。
一歩引いて平等に考えていると分かることですが、不動産売買の取引においては
売主
買主
のどちらの立場が有利かといえば、市場の力学ではなく、物件に関する知識のみでいえば明らかに売主に軍配が上がります。
一度も自分で暮らしたことのない物件を売却する売主もいますが、それ以外の自分で暮らした物件であれば勝手は誰よりも分かっているわけで、少なくとも目に見える範囲について居住者当人は熟知しているはずです。
仮にぼやっとして家の中を全く気にしない人だったとしても
「知りませんでした」
では通じず、或いは単に投資用に購入した賃貸物件であったとしても知りませんでしたでは済まされない話で、
「売主は目に見える部分の瑕疵は知っている」
という前提で取引は進められていくのです。
そこで売主と買主の対象物件に関する知識の差を少しでも埋めるべく、売却時には売主に物件瑕疵の開示が義務付けられていることになります。
詳細は州ごとに多少の違いがあるものの、いずれの州であれ取引時に原則とするべきは
「知っていることは全て開示する（絶対に隠し事はしない）」
これが大原則です。
そこで開示義務の詳細とコツについて、より詳細を見ていきましょう。
本日も続けます。
物件調査報告書は必ず開示
不動産売買において、基本的には「正式な物件調査報告」を買主に渡す義務はありません。
専門家による物件調査は物件売買において必須といえますが、契約期間中に専門家を雇っての物件調査は買主に課せられた義務であり、売主の為に買主が物件調査を実施する義務はないのです。
あるのは、テンプレート書式になっている「物件状態開示書」なるものに売主がチェックをつけ、自分が知る限りに物件瑕疵について書式上で明記する義務があるのみです。
そこであえて売主側が売却時に専門家を雇う必要はないわけですが、一つのコツは
「過去に自分(売主)が実施した物件調査結果を渡すこと」
です。
現在進行形の契約に対し新たに専門家を雇う必要はないものの、過去の自分が物件調査を実施した際の報告書を渡すことで多くのトラブルを避けることができます。
一見、過去に実施した物件調査であれば、その報告書を渡しても何ら意味がないように思えます。
それは過去の物件状態であり、売主が一定期間所有した後のはずの売却時においては、物件状態は大きく変わっている可能性があるからです。
けれども実のところ、過去の物件報告書をあえた渡す理由は売主の「明け透けな姿勢を見せる」ことにあります。
- 契約にあたり買主に渡すべき物件情報開示書（プロパティ ディスクロージャー）
- 専門家による過去の物件調査報告書
これらをセットで渡すことで
「このとおり、私には何ら隠し事はありませんよ」
というパフォーマンスにもなり、かなりの確率で訴訟になる可能性を激減させるのです。
かつ過去の物件調査報告書も役に立たないどころか、かなりの情報を提供することは事実です。
そうすると、売主としては問題を知らされていなかったとは言えなくなります。
考えられる限りの開示を
そこでここまでで分かるとおり、物件売却において売主に課せられる大きいな責任の一つである物件状態の開示については
「売主は考えられる限りのすべてを開示する」
これが大原則です。
ここが興味深いところですが、開示する情報が多ければ多いほど買主は
「情報は十分に与えられている」
「売主へのツッコミどころはなさそうだ」
と、物件瑕疵に対する売主への責任追及の気概がそがれていくのです。
知らないことは問題にならない
そして売主として一つ安心して良いのは
「売主も知らなかったことが明らかな事情については責任を問われない」
というルールです。
開示不十分により買主から訴訟を起こされると考えればリスクになりますが、少なくとも裁判で争う羽目になった時、裁判所は売主が知らなかった問題については責任を問わない(問えない)のです。
例えば、売却する物件がシロアリに侵されているとしましょう。
けれども同物件で暮らしてきた売主は一度もシロアリを見たことがないか、検査で見逃されたかも（あるいは検査が全く行われなかったかも）しれません。
この場合、クロージングの数ヶ月後に買主(新しい家主)によってシロアリが発見された場合には、売主(元の家主)はその不開示について責任を問われることはありません。
すなわち不動産取引においては、ある時点で物件瑕疵を明らかにする責任は買主に移るのです。
。。。
かくして、物件売却において情報開示は売主の責任となりますが、それにしても
どこまでが売主の責任なのか
どこからが買主の責任なのか
は自分の物件売却を担当してくれるリスティングエージェントに相談しながら、うっかり地雷を踏まないように準備したいもの。
基本的には物件状態開示書のテンプレートに沿って記入していくことが肝要ですが、それに加えて前述のように過去の物件調査報告書を添えることや、知っていることは徹底的に開示する姿勢を貫いておけばトラブルなることはまずないと思います。
そこでこれら物件状態の開示に加え、買主からの質問に適切に答えるコツについても合わせて見ていきましょう。
明日に続けます。
