こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
物件を売却する際の物件情報開示の義務についてお伝えしています。
ここまでにお伝えしたように、とにもかくにも売主として心掛けるべきは
「知っている物件情報（瑕疵）は全て伝える」
姿勢です。
全てを知る必要はなく、けれども目に見える部分だけでも自分が知る情報を開示することにより、売主としては責任を果たしたことになります。
けれども実際の物件売買では物件情報のみならず、意外な質問を売主から受けることがあります。
その典型例が「物件のサイズ」です。
家全体、或いは部屋のサイズを気にする買主は意外に多く、売主に対して質問が寄せられることもしばしばです。
そんな、自分が知らない物件サイズについて買主から質問を受けた時にはどのように答えるべきでしょうか。
本シリーズの最後に、補足情報として物件サイズの質問に対する答え方について押さえておきましょう。
物件のサイズは？
家を売却する時、物件のサイズを平方フィート数で正確に知ることは、予想以上に難しいものです。
理由は単純で、物件サイズの測定方法については業界内で統一された基準が存在しないためです。
物件のサイズという物件情報としては非常に重要なはずのサイズ測定方法が実は業界では統一されていないとは、興味深いとは思いませんでしょうか。
現実にはアメリカ不動産業界では鑑定士がそれぞれ異なる方法を用いることで、同じ物件に対しても異なる測定結果が出ることが頻繁にあります。
結果として測定方法が異なる状況では定まらない以上、家の大きさについては推測したり、複数の測定結果の平均を取ったりするのが賢明と考えがちです。
けれども
推測
平均
といった方法は避ける必要があります。
なぜなら売主の責任として特定の数字を伝えることは、買主がその数字情報を信じた時点でそこには然るべき責任が発生してきます。
そして売買の最中には表面化せずとも、後になって買い手から
「伝えられた数字情報は全く違った」
と指摘を受け、重要な情報について虚偽があったと誤解を招いたり、単純に不正確な情報を提供することで責任を背負わされるリスクがあります。
そこで物件サイズについて買主から質問を受けた時はどのようにするのが最善でしょうか？
このことは何も物件サイズに限った話ではありませんが、もしも買主が特定の問題について質問してきた場合、その答えを知らないなら
「私には分かりません」
と正直に答えることが重要です。
今回お伝えしている物件状態の開示(ディスクロージャー)については、これは確実売主に責任があります。
物件状態を開示することは法律上定められており、法的に責任が発生するわけです。
これに対し、物件サイズ情報については売主から買主に開示する責任は一切ありません。
そこで買主から物件サイズを聞かれた際には知らないと正直に答えることが無難であり、専門家でもない自分が無理に調べようとしないことが肝要です。
そして物件サイズを調べる責任は買い手にあることを買主に理解してもらう必要があります。
特に家の平方フィート数のように正確な数字が求められる場合は、その数値がどこから来たのかを明確にすることが不可欠です。
だからこそ不動産専門家の間では購入契約内容に
「平方フィートの測定は近似値であり、これが買い手にとって重要な問題である場合、さらに調査するのは買い手の責任である」
という条項を含めることが推奨されます。
この条項により買主は物件の大きさについて自分で確認する責任を持つことになり、売主は不正確な情報提供によるリスクを回避することができます。
物件サイズの想定方法
参考までに、家の測定方法にはいくつかの異なるアプローチがあります。
一般的には
外壁から外壁までの測定（外寸法）
と
内壁から内壁までの測定（内寸法）
があります。
外寸法は壁の厚みを含めた家全体のサイズを測定しますが、内寸法は実際に生活空間として利用できる部分のみを測定します。
けれどもここは想像に容易いと思いますが、これらの違いは特に壁が厚い古い物件や断熱性が比較的高い近年の物件では顕著になります。
また
- 屋根裏部屋
- 地下室
- ガレージ
などを家の一部としてカウントするかどうかよっても、測定方法によって異なります。
一部の測定基準ではこれら生活空間以外のスペースを含めることがありますが、他の基準では含めないこともあるのです。
結果として同じ家でも測定方法によって大きく異なる平方フィート数が出るくることになります。
そこで自分の物件を売却する際はこうした測定方法の違いを理解し、買い手に対して提供する情報がどのようにして得られたものであるかを明確に説明することが大切です。
同時に不動産エージェントや鑑定士とも密に協力し、物件の特徴や測定方法について彼らと詳細を議論することも重要だと思います。
。。。
いずれにせよ、不動産取引においては後にも先にも透明性が非常に重要です。
売り手としては買い手に対して正確かつ誠実な情報を提供することが信頼の構築とトラブルの回避につながります。
自分の物件情報に関して不確実性や疑問がある場合には専門家の意見を求め、適切なアドバイスに従うことが成功した不動産取引への鍵となります。
そして最後には物件の平方フィート数に関する不確実性をそのまま取引の一部として受け入れ、その不明確な点をも購入契約に明記することで、不必要な誤解や争いを事前に避けることができます。
結果として売り手と買い手双方が納得のいく取引を行うことが実現するわけで、果ては不動産市場全体の健全性と信頼性の向上にも寄与することになるのです。
昔は買主にとって不平等極まりないものであった不動産取引も、このようにして近年は随分と公平な取引のルールが整ってきたように思います。
