こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までは物件を売却する際の売主責任である、物件情報の開示についてお伝えしました。
このままの流れで、売主視点の項を続けてみたいと思います。
2023年は多くの売主が住宅市場から離れていた一年でした。
私(佐藤)のクライアント様の中にも2023年は様子見で売却を控えた方々もいらっしゃいますし、あなたもその一人かもしれません。
その多くは数年前のコロナ禍で手に入れた低金利を手放したくない気持ちが先行されており、ある意味「縛り」を感じている人々です。
あるいは、現在の持ち家を結構な価格で売却できると分かっていても、その次の新しい家に予想以上の金額（融資にかかるコストと利息）を払わなければならないことから踏みとどまった方々も多いことと思います。
要するに、昨年の住宅市場は平等と言える状態ではありませんでしたが、本年2024年はどうでしょうか。
ともすると、本年は不動産市場のゲームに参加しても良いタイミングかもしれません。
最近の報道によると、2024年の予測としては住宅ローンの金利が7％以下に下がるとのこと。
この点は当ブログでも昨年末にrealtor.comの統計をもとにお伝えしていたところです。
そして今、実際にその予想通りに金利は下がりつつあります。
これらの事実を踏まえ、状況が平等には見えなかった昨年をひっくり返し、家を早く売るためのコツを見ていきましょう。
2024年こそはタイミング次第で、不動産売却で大いに成果を上げられることと思います。
自宅の物件価値を冷静に見る
物件を購入し維持するために時間と労力とお金を費やした家主は、売却時に最高のリターンを望むのは当然のことです。
とりわけ多くの人々にとって、不動産は自分が所有する資産の中で最も価値があるものです。
けれども自分が考える自宅の価値と、現在の住宅市場が示す適正価値は異なるかもしれません。
この
自分が考えている価値
実際の市場価値
の違いを考慮に入れて、いざ売却に動く際には適切かつ柔軟に対応することが重要です。
そうやって予め心の準備を含めて備えることで、家を売る際の多くの心痛を避けることができます。
実際に多くの場合、現在の市場のほとんどでは家は数年前のように速く動かないし、多くの入札競争も起きません。
ということは2年前に隣の家が売れた価格に固執しても、今日の自分の物件には役に立たないわけです。
そこで物件を売却する際にはやはり不動産専門家に依頼し、まずは自宅のリスト価格を設定してもらいましょう。
とりわけ地元のブローカーであればプロとして長年の経験を持ち、地元市場を深く理解しながら、最近あなたの地域で売れた家の価格をも彼らは知っています。
仮に持ち家がすぐに売れなかったとしても、それは自分の物件がダメだとは限りません。
実際には価格の調整はほぼ確実に必要であり、市場の現実に対応することで結果として家は早く、かつ可能な限り最高の価格で売れることになるのです。
とはいえ今は売り時な理由
そこで現在も冬の真っ只中ですが、家を市場に出すのはかなりの準備が必要で春は不動産業界にとって売り時です。
春からは統計的にも不動産市場は活発になり、一般的に家族は新しい家を購入し、夏までに落ち着いて子供たちが学校の初日に備えられるように家を探します。
けれども例年とはまだ違いはあり、現在の不安定な住宅市場では
いつ家を売るべきか
市場が落ち着くのを待つべきか
で多くの世帯が迷っているものです。
同時に家はまだ高値で取引されており、在庫はほぼ枯渇状態です。
つまり、持ち家が良い状態で売りに出されれば新しいリストを必死に探しているバイヤーから短期間で良いオファーが得られる可能性は十分にあるのです。
そして今のような不安定な市場だからこそ売却を検討してもよい別の理由があります。
それは自宅の資産価値、つまり現在の市場価値と住宅ローンに対する負債の差が記録的なレベルに達している、ということです。
ということは
「今売却すると、次に融資を組む時に高い金利を掴んでしまう」
という懸念も分かりますが、実際には売却すると新しい家に住宅ローンを組む必要はほとんどなく、現金で購入できるほどの資金を手に入れられる可能性もあるのです。
反対にいえば、もし自宅の資産価値がそれほど高くない、または仕事や家族の義務で急いで移動する必要がない場合、市場が落ち着くまでしばらくそのままにしておくのも一つの選択肢だと思います。
用意周到にお化粧する
大切な物件を売る際、それは例えるならデートのようなものです。
市場という万人の目に止まる場所で素晴らしい第一印象を与えるために、最善を尽くす必要があります。
端的にいえば、デートでは
「え、これはなに？」
という印象を持たれないようにすることがキモです。
デートでドン引きされてしまうということは、相手を瞬時に萎えさせる何かがあるということ。
不動産でいえば
「え、これはなに？」
は購入者が静かにミュートしてしまう瞬間です。
オープンハウスであればチラ見しただけで、無言で物件を出ていくでしょう。
実のところ、買主になり得る人々は物件購入を検討する際、清潔で何もない状態を好みます。
そこで物件を市場に出す際は余計なものを片付け、愛するペットの存在感を最小限にし、煙草の匂いを取り除き、バスルームのカーペットを剥がすなど、自宅をリストアップする前にお化粧することは必須です。
個性や変わり種は世界に必要な「おやっ？」という感覚を生み出します。
けれどもこと家を売る準備をするときは独特な特徴を控えめにし、より無難な側面を前面に出す方が吉とでます。
たとえば、自分の好みでショッキングピンクに塗っている壁でもオープンハウス前には基本的なニュートラルな色合いに塗り直すことが推奨されます。
家を見に来る人たちのセンスは千差万別ですから、とかく最大公約数を取って美しさの中でも穏便に内覧を展開した方がよいのです。
物件売却のヒントについて、明日に続けます。
