こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
年始から、物件売却について諸々お伝えしています。
このように売却に関して情報を上げる理由は他でもなく、年明けから売却依頼が増えているからです。
アメリカ不動産市場もまた地域市場の塊であり、おしなべて全体の平均としては
「売り手市場でもなく買い手市場でもない」
と言えますが、その一方で市場によっては
「良質な物件が出てくると飛ぶように売れる」
という状態は変わりません。
自分の物件に自信を持つ方々が年明けから動き始め、売却に関するお問い合わせが増えているのです。
そこで今日は売却を希望する方々が概ね最初に聞いてこられる質問、「売却時にかかるコスト」について詳細を見ていきましょう。
不動産の売主にかかるクロージングコストは居住地によって異なりますが、売主としては、決済時に家の売却価格の6%から10%をクロージングコストとして支払うことが一般的です。
もちろんこれらのコストは自分の口座から支払う必要はなく、売却する物件の利益から差し引かれます。
ただし、抵当に非常に低いエクイティ（自己資本）で売却している場合は、貸し手を満足させるために少額の現金を用意する必要があるかもしれません。
また、一部のクロージングコストはエスクロー（仲介者）によって保持されることもあります。
そこでどの市場で売却するにせよ、おおよそ下記のような項目はコストとしてかかることを念頭に置いておきしょう。
売主のコスト
決済時に売主が負担するクロージングコストの中で特に重要なのが、取引に関わる不動産エージェントへの手数料です。
不動産の手数料は交渉可能で市場によって多少の差はありますが、一般的には家の売却価格の6%が売却を担当するリスティングエージェントと買主側のバイヤーエージェントに分けられます。
たとえば、購入価格が35万ドルの場合、不動産エージェントの手数料は2万1千ドルです。
買主にとっての利点は、不動産エージェントの手数料を売主が支払うことが多いという点になります。
ローン返済コスト
多くの家の売主はモーゲージの返済とレンダーを満足させるため、自宅の売却価格を少しでも高く売りたがります（当然のことです）。
あなたのモーゲージ返済残高は、抵当の残高や買主の購入価格よりも通常わずかに高くなるはずです。
これはレンダーが抵当に対して按分計算された利息を加算するためです。
場合によっては、契約期間終了前に抵当ローンを完済するため、貸し手から繰り上げ返済手数料の支払いを要求されることがあります。
抵当に加えて住宅エクイティローンやクレジットラインを利用している場合、レンダーは決済時にこれらも完全に支払うことを要求し、それが売主のクロージングコストの一部となるわけです。
譲渡税または登録料
譲渡税、登録料、そして固定資産税は売主のクロージングコストの重要な部分です。
譲渡税とは売主から買主への権利移転時に州または地方自治体が課す税金です。
譲渡税は売主のクロージングコストの一部となります。
譲渡税と譲渡料と共に、売主は買主に鍵を渡す前に固定資産税も最新の状態にしておく必要があります。
タイトル保険料
不動産を売却する際に覚えておくべき別の項目がタイトル保険料です。
売主は通常、クロージングコストの一部として買主のタイトル保険の保険料を支払います。
タイトル保険は不動産取引においてタイトルに問題がある場合、買主や貸し手を保護するものです。
弁護士料金
もし不動産売却の決済時に自分の弁護士に手続きを任せる場合、売主はクロージングコストの一部として弁護士料金を支払う必要があるのが通常です。
市場の商習慣は地域によって異なるため、一部の地域では買主と売主の両方がそれぞれ弁護士を雇うことが一般的ですが、他の地域では不動産取引に一人の決済弁護士を持つことが普通です。
また一部の地域では買主が弁護士料金を支払い、他の地域では売主が支払うこともあります。
売主の追加コスト
不動産の売主にかかる追加的なクロージングコストには、
- 物件に対する差し押さえや判決
- 未払いの住宅組合費
- 按分計算された固定資産税
- エスクロー手数料
- 決済日までに含まれる住宅組合費
が含まれます。
これらの家の売却に伴うクロージングコストは買主が決済時に支払うものとは別です。
不動産契約によってはクロージングコストには必要に応じて
- シロアリの検査と駆除
- 買主のための住宅保証の保険料
- 家の検査で見つかった項目の修理費用
- 買主への修理に関するクレジット
が含まれる場合があります。
また売却の準備に関連するクロージングコストも見積もることを忘れないようにしましょう。
例えば買主にとって魅力的にするための修繕や改築などです。
これらのクロージングコストは高い売却価格で回収できる可能性はありますが、事前に見積もっておく必要があります。
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アメリカ不動産で自分の物件売却を検討する場合、最低でも上記の項目は押さえておきましょう。
