こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
当ブログは極力、その時その時の市場と不動産売買に動く方々のニーズを捉えて、少しでもリアルタイミングで情報をお届けできるように心がけています。
そこで年明けから売却について集中的にお伝えしてきましたが、ここから買主側の視点でもお伝えしていきたいと思います。
アメリカ不動産市場に対する需要は尽きることなく、たった今は鳴りを潜めていたとしても率直な表現で言うならば今のアメリカ不動産市場には「隠れ需要」が溢れていると言えます。
その意味では売り手市場でも買い手市場でもないと言いながらも、いざとなれば潜在的な購入者はサッと行動を起こすのです。
今回は売主から物件売却に際し質問される傾向の高い内容として、物件の点検について触れてみたいと思います。
物件の点検以前に購入前には専門家を通じての物件調査が必須となります。
同時に専門家に委ねるのみならず、可能ならば購入時には自分自身も物件に足を運んで詳細をつぶさに調べたいもの。
そして現場で専門知識があればこそ、自分自身でも詳細を確かめることが出来るのです。
ここでは物件調査とはやや別の視点となる「点検」の視点から見ていきますが、点検の技術があれば概ね購入時の調査ポイントも網羅することが出来ます。
あえて購入後に必要な点検ポイントの知識を深めることで、購入時に地雷を踏まずに済むわけです。
不動産点検を行う3つの理由
そこでなぜそもそも物件の点検が必要なのでしょうか。
物件点検は健康診断を受けることに似ています。
自分の体の良い点だけでなく悪い点も知り、悪化する前に知ることでそれを改善することができます。
このことは投資物件にも同じことが当てはまり、事前に問題点を知ることで修理のコストを把握することができるわけです。
これが購入時の調査であれば結果によって取引の再交渉も可能になります。
物件調査後に売主のもとに戻り、調査報告に基づいてより良い条件で取引を再交渉することができるわけです。
かつ専門家による物件調査により取引から一切の個人的な感情を取り除くことができるため、もし条件を改善できないのならば取引を下りることもできます。
アパートビルの点検方法
特にアパートコンプレックスへの投資は戸建ての物件を購入する時とは大きく異なり、より徹底的な点検が必要です。
アパートの調査では通常の住宅点検では発見されないような問題が明らかになります。
率直に言うと、投資家にとって相当な影響を及ぼす可能性のある「地雷」もあり得るのです。
特にアパート投資の初心者にとっては表面下に潜むこれらの微妙な落とし穴を見つけるのが難しいことがあるものです。
5つの避けるべき地雷
そこでアパートコンプレックスを点検する上では、大まかにみても次の5つのポイントが確実に押さえておきましょう。
屋根
屋根は古い、或いは修理が必要か？新しい屋根は高額な出費になります。
配管
配管は古いか新しいか？古い場合は遅かれ早かれ水漏れが発生します。
壁内や地下の配管を修理するのは非常に高額です。
電気設備
建物の電気設備が過去のものである場合、現代の設備に交換する必要があるかもしれません。
建物全体の電気設備を一階から最上階まで交換することは大きな出費になります。
HVAC
HTAC（暖房・空調）は寿命か？小さな8戸のアパートビルの暖房器具を交換する費用は12,000ドルほどかかります。
これが20戸または30戸の物件で交換する費用を想像してみてください。
これだけの出費が発生してくると、運用成績は大きくマイナスになる可能性があります。
基礎
基礎が崩れ始めている場合修理が不可能であるか、或いは修繕できたとしても数十万ドルかかる可能性があります。
5つの回避すべき問題点
上記の大きな問題にくわえ、下記のような小さいポイントも見逃さないようにしましょう。
カビ
バスルームのカビや緑色のカビは対処可能な問題です。
けれどもその支出は決して安くない為、カビへの対処は運用パフォーマンスを大きく下げる可能性があります。
建築基準法違反
例えば物件所有者が市の担当者が悪い関係にあり、所有者が勝手に増築をするなどして建築基準法の違反リストがあるかもしれません。
あり得る例でいえば、
ゆるい階段や手すりを修理しない
欠けているバニスターがある
などです。
売主がそれらを修理しない場合、
どう対処できるのか？
費用はどれくらいになりそうか？
これらは売買取引そのものの妨げになるか？
をよく検証する必要があります。
用途地域違反
多くの初心者はそもそも、用途地域違反が何かを知りません。
例えば許可なく改築された6戸建ての物件を購入したいという場合、けれどもその区画がアパートの用途地域ではない場合、市は後から介入し、最悪の場合は改築を元に戻すように指導してくるかもしれません。
その場合改築された場所は収益を生む住居としては使えなくなり、確実に投資パフォーマンスを下げてしまいます。
ZinscoまたはFederal Pacific電気パネル
特定の商品名を出しますが、これらの電気パネルは火災を引き起こしたことがあり、多くの初心者投資家はこれらについて知りません。
実はこれらのメーカーはアメリカ全土で広く使われており、火災を起こしたアパートビルもあるのです。
結果として集団訴訟が起こされていますが、いくつかの建物ではまだこれらのパネルが使われています。
湿気
水は非常に侵入しやすく、その結果は常に破壊的です。
天井、床、ベースボード、または外の駐車場に湿気があるかどうかを見極める必要があります。
過剰な湿気は広範な損傷を引き起こし、修繕には高額なコストがかかる可能性があるものです。
また最も小さな水漏れでも、将来の損害を引き起こす可能性がある為に注意が必要です。
物件点検視点の調査について、明日に続けます。
