こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年からの市場の動きを鑑みて、買主視点でお伝えしています。
年が変われば雰囲気は変わるとは思い過ごしとしたいところですが、アメリカ不動産市場においては年明けて雰囲気が変わるのかといえば、実際に変わると思います。
それは、どこまでいっても不動産物件というおよそ人生で最も高額な買い物も、最後はやはり決め手となるのは「人の心理」だからです。
アメリカ不動産市場のサイクルは12月から2月あたりで最も鈍くなります。
けれども厳密には年が明けて間もなくすると、その年の「市場の雰囲気」なるものは分かってくるものです。
年末はそれこそサンクスギビングからクリスマス、そして新年の幕開けまで世の雰囲気的にもチーンと静まります。
けれども年が明けると人々は一斉に動き出し、不動産市場でもそれなりの動きが出てきます。
特に真剣に物件購入を検討している人々は年が明けるとそれなりに準備を始め、MLS等で物件を見始めるものです。
その見始めの雰囲気や実際の市場の動きで、1月にもなると
「なるほど、昨年からの動きで年が明けると実際にこんな動きが見える」
「そうすると本年はこのままいくと、こんな風な結果になるだろう」
という、ある程度予想と現実の差がなくなってくるものです。
そこで昨日に続き、物件を購入する側が知るべき市場の変化について見ていきましょう。
本日も続けます。
合理的なオファーでうまくいくこともある
市場に出てくる物件絶対数そのものが少ない中、市場に出ている住宅が限られているため多くの売り手は複数のオファーを受け取ることに慣れており、売り手市場気配から希望価格では購入出来ないことがしばしばでした。
必然的に買い手はその流れに乗らざるを得なかったものです。
けれども今では最も競争の激しい市場を除き、そうした状況はほぼなくなりつつあります。
徐々にでも市場に登場する新しい物件数が増えているため、買い手としては合理的なオファーを出すことが出来、複数のオファーがあっても他に選べる物件がぽつぽつと出始めているのです。
たとえば間近で市場に出て最初の週末に売れた物件がありました。
買い手が売主の希望を上回る価格でオファーしてきたこともありますが、実際にそのオファーの内容はそれほど攻めの強いものではなく、ごく平均的ともいえるオファー内容でした。
それでも売主はそのオファーを選んだのです。
実際のところ、そのケースでは売主は希望価格の3%か4%引きでオファーを受け入れる準備をしていました。
けれども予想を上回る価格でオファーが入ってきたのです。
あとで相手側のエージェントに聞いたところ、その買い手は最近物件を購入した友人から
「物件を手に入れるチャンスがあるためには希望価格を超えるオファーを出さないと買えないよ」
と言われていたのだとか。
実際、その友人が物件を購入した時期はそんな時期だったのだと思います。
けれども今は市場の気配も変わり、前述のように売主は多少の値引きを覚悟しています。
買主 ⇒ 高いオファーじゃないと購入できない
売主 ⇒ 値引きを覚悟しないといけない
という認識のズレ期にあり、このことを理解している買主と理解していない買主とでは、購入価格の結果に大きく違いが出てくると思います。
「柔らかいオファー」を出して、どんな取引ができるかを見る
パンデミックの市場では取引はかなり素早く動いていました。
流動性が低いはずの不動産物件に似合わず、あれよあれよという間に数多くの取引が繰り返されたのです。
そうすると必然、望む家を手に入れる為には買主はすぐにオファーを出す必要がありました。
けれどもこの勢いあるペースは今では過去のものです。
今の市場ペースでは概ね、買主は焦る必要のないレベルでオファーを出すことが出来るようになりつつあります。
そこで出だしにあるべきは「柔らかいオファー」です。
買主のエージェントは売主のエージェントに希望価格よりも低いオファーを出してみて、売り手が何と言うかを確認することもできるはずです。
それはお互いの時間を省くことにもなりますし、言い換えるとそれだけゆとりのある取引が可能なタイミングになってきているとも言えます。
すなわち
書面を用意しない段階 = オファー価格に契約で縛られていない状態
の中に合って、エージェント間のやりとりを通してオファーを書面に起す前に手ごたえを感じることが出来るのです。
このことには相乗効果もあり、不動産取引のプロは買主がより満足できる取引をするのに役立つかもしれない情報をより時間をかけて多く収集することができることになります。
以前であれば、物件がすぐに売れてしまう完全な売り手市場では売主への交渉意欲は実に低いものでした。
交渉するだけ時間の無駄、という雰囲気があったのです。
長期投資が最も理にかなっている
かくして、近年多くの不動産投資家が物件を転売して多額の利益を出す時期が続きました。
彼ら専門家は安く物件を購入し、修繕を施した後にテナントをつけて売却し、結果として大きな利益を得ることが出来ました。
けれども今日ではそんあフリップ専門業者にとっては厳しい時代です。
ほとんどの市場では過去のような利益を出す余地はほとんど、もしくは全くといっていいほどないのです。
その結果この2024年以降では購入して保持する方がより利に適うとも言えそうです。
その点購入するのであれば、購入目的を長期投資として考えられるのであれば
「アメリカ不動産で損をすることはほとんどない」
とも言えます。
そうすると今の市場の買主は、少なくとも5年間は住むことができる家を購入することが賢明とも言えるのです。
