こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年の市場について、買い手目線でお伝えしています。
2023年の大半は目が飛び出るような高い住宅ローン金利の下、特徴の厳しい不動産市場に家を買おうとする人たちが競争を展開していました。
高い物件価格と販売用住宅の深刻な不足が組み合わさり、多くの人が家探しに苦労したり、完全に諦めたりするシーンもよく見受けられたものです。
私(佐藤)のクライアント様方の中にもごく限られた自分好みの物件を取るに取り切れず、断念する方々もいらっしゃいました。
けれどもこの2024年からのアメリカ不動産市場では違う足音が聞こえ始めています。
「それでも自宅を購入したい」
そんな風に考えるのなら、昨年までのトレンドはすっかり忘れて今年からの流れに期待してもよいかもしれません。
本来不動産市場はその流動性の低さから、資産形成の上でも非常に頼りになるリスクヘッジだと思います。
だからこそクリンチし続ける価値がありますし、基軸通貨たる米ドルに対して
「ドル安不動産高」
を展開し続けているのがアメリカ不動産市場です。
そこで本年は本年の風を読み、市場で物件獲得に挑んでみてはいかがでしょうか。
参考の考え方をもって、本年の市場での攻略法を考えてみましょう。
金利は下がる傾向ならば購入を阻む理由にはならない
2023年後半には住宅ローンの金利は驚異の8％前後の高さに達しましたが、12月中旬までには6％半ばまで下がり始めました。
最近の予想外に高いインフレ報告により金利が再び上昇すると予想する声もありますが、ほとんどの不動産専門家の間では昨年の高値に近づくことはないというのが通説です。
とある2024年の予測では、住宅ローンの金利が年末までに6％半ばの範囲で終わると予想しています。
それはそれで決して低くはありませんが、それでも家を買う人にとっては大きな違いをもたらすほどの低さです。
結果として、本年はやはり
「売れる物件はたちまち売れる」
そんな状況を目にすることと思います。
なぜなら住宅ローンの金利が急上昇している間、買い手による待ちに待った隠れ需要が爆発寸前だからです。
今金利が下がる傾向に入った今、隠れ需要は徐々に表に出始め、物件購入希望者は熱心に物件を吟味し始めています。
例えば私(佐藤)の足元南カリフォルニア市場でも、隠れ需要たる物件を求める人々は相当数います。
その中の多くの人々は金利がさらに下がり、パンデミック以前の2％半ばのレベルまで戻ることを期待しているものです。
けれども冷静に考えてみると分かりますが、2%台を待つことは賢明ではありません。
それだけの低金利を再び見るとすればドカンとした量的緩和政策が一気に行われる時、或いはそれに比類する災害級の出来事が起こった時です。
パンデミック級の災害が数年ごとに起こることは期待するべきでもないでしょうし、今日の買い手は今の金利を「新常態」として腹に落とすしかないように思います。
極論でもなく、金利はわずかに改善するかもしれませんが2％台の金利を待っていては完全にチャンスを逃す可能性が高いのです。
理想の範囲を定める
2023年、高い金利にもかかわらず市場に飛び込んで家を探しの人々は「市場での競争が少ない」という幸運がありました。
このような競争が少ない、という状況は2024年にはかなり変わり始めるはずです。
もしも金利が予想通りに下がり続けるならば、それに呼応して隠れ需要が表に出始めるのは必至です。
実際に私(佐藤)自身も自分の足元の市場でこの傾向に気づき始めています。
南カリフォルニアの平均的な家は市場に37日間しか出ていないのですが、これは全体平均の53日よりもかなり低い数字なのです。
率直な感触として、この在庫日数は徐々に短くなりつつあると思います。
すなわち数字が示す傾向は
「競争が激しくなりつつある」
ということなのです。
一部の売り手は譲歩する
そして市場に出ている家が少ないため、基本的には元気のいい市場では売り手市場です。
売り手市場ということは売り手が有利なわけで、多くの場合、買い手にとっては交渉の余地がありませんでした。
ところがこの2024年から新しい物件が次々と市場に出てくることで、そんな売り手市場も気配が下がりつつあります。
ということは、ここから多くの市場では買い手にとって多少の交渉力が出てくるということです。
このことはカリフォルニア市場のみならず、例えばテキサス州ダラスとフォートワース地域でも同様の傾向が見られるようです。
すなわち多くの取引を見ていると、売買において買い手が突きつけてくる交渉に対し、売主が結構な譲歩を占めす場面が増えてきたといいます。
売主が買い手のクロージングコストの一部を支払う
手数料を交渉
買主の金利を低くするため、売主がポイントを支払う
といった交渉劇がそれなりに見受けられるようになってきました。
総じていえば、ほぼ間違いなく2024年のアメリカ不動産市場は昨年とは違い
「隠れ需要が表に出て、交渉力を高めつつある」
そんな色が濃くなりつつあるのが現状なのです。
明日に続けます。
