こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まで売主目線、買主目線で本年のアメリカh動産市場への取り掛かりに触れてみました。
ここで、たった今の市場状況を確認していきましょう。
2022年以降FRB（連邦準備制度）の利上げにより、住宅ローン金利が上昇しました。
この金利の上昇は購入予定者の住宅取得能力に大きく影響し、住宅需要の減少につながりました。
住宅ローン金利の上昇は、住宅市場の取引数の減少にも影響を及ぼしています。
多くの住宅所有者は住宅ローンの支払い減少と住宅価格上昇の結果、自己保有のエクイティが大きく拡大しています。
これにより住宅ローンの平均的な融資負債比率（LTV）は約50%に低下し、市場全体の自己資本は約26兆ドルにも達しています。
住宅在庫と価格の変動
金融引き締めの影響で住宅需要が減少し、住宅在庫が増加しました。
これにより、住宅価格の上昇率が鈍化しています。
また住宅価格の変動は家賃にも影響を及ぼし、家賃の上昇率の低下にも寄与していると見られている状態です。
米国住宅市場の将来の動向は、金融政策や経済全体のトレンドにも影響されます。
金利の動向や政策の方向性が、住宅市場の安定性や成長に影響を与えるわけです。
2024年の米国住宅市場はこれらの要因により一定の安定を見せつつも、引き続き課題に直面しています。
- 住宅ローン金利の上昇
- 住宅在庫の増加
- 住宅価格の変動
などが重要なポイントで、住宅市場の将来の展開はこれらの要因に加えて経済全体のトレンドや政策の方向性にも依存していることになります。
モーゲージ金利の深刻な影響
このように2024年の米国住宅市場は複雑な要素が絡み合い、様々な要因が市場の動きを左右しています。
住宅ローン金利の上昇は購入者の財務能力に影響を与える一方で、住宅所有者のバランスシートの強化は市場の安定に寄与していることも事実です。
住宅在庫の増加と住宅価格の動きは市場の供給と需要のバランスに影響を与えており、経済全体のトレンドはこれらの要素にさらに影響を及ぼしています。
このため、市場の分析や予測にはこれらの要素を総合的に考慮することが重要なわけです。
そしてFRBによる金利政策は、住宅市場に大きな影響を与えています。
住宅ローン金利の上昇は特に新規の住宅購入者にとって購入コストの増加を意味し、市場の活動を制約しています。
金融政策の方向性は市場参加者にとって重要な検討事項であり、今後の市場動向を予測する上で不可欠です。
実を言うと、米国の住宅ローン申請がここにきて大きく減少しました。
これは住宅購入者が住宅リストの少なさと住宅価格の上昇に苦戦しているからで、住宅購入需要は供給不足が続いているために減少している気配があります。
ちなみにモーゲージ・バンカーズ・アソシエーション（MBA）によると、全体的な市場合成指数（住宅ローン申請量を測る指標）の減少が確認されています。
この市場指数は1月26日終了週に前週比7.2％減の202.5になりましたが、1年前の指数は233.0でした。
借り換え指数は11.4％減少し、住宅所有者にはあまり借り換えるメリットが見られませんでした。
72万6200ドル以下の住宅向けの30年固定ローンの平均契約金利は、1月26日終了週に6.78％で、前週と変化なし。
72万6200ドル以上の住宅向けのジャンボローン、つまり30年固定ローンの金利は6.94％で、前週と同じに落ち着いています。
その一方でHUD（連邦住宅局）による30年固定ローンの平均金利は6.51％から6.61％に上昇しました。
15年固定ローンは前週の6.31％から6.34％に上昇で、調整可能な金利のローンの金利は、前週の6.22％から6.23％に上昇しています。
全体像として、今日の市場では住宅購入者は高い金利、住宅価格の上昇、そして少ない住宅リストに対する競争の増加という3つの課題に直面しています。
最初の課題は和らいでいますが、金利が7％以下にとどまる中で先日の米連邦準備制度理事会の「金利は据え置き」という決定が下降をもたらす可能性があります。
けれどもその一方で金利の低下はさらに多くの購入者を市場に押し出す可能性があり、住宅在庫が通常より低い時期に住宅価格をさらに高騰させるかもしれません。
住宅所有者が2％という低い住宅ローン金利で現在の住宅を売却する十分な理由がない限り、市場はこれからもゆっくりと進んでいくことは間違いないのではないでしょうか。
そこでここからの住宅市場はこれらの複数の要因に影響されることが予想されます。
- 金利の動向
- 住宅在庫と価格の変動
- 経済全体のトレンド
などが住宅市場の安定性や成長に影響を与えることは間違いありません。
かくして、2024年の米国住宅市場は様々な経済的、政治的要因によって形成されていきますが、概ね
「平均価格はおいそれと下がらない」
「むしろゆっくりと、けれども着実に上昇していく」
そんな年になることが予想されるのではないでしょうか。
