こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産市場の今についてお伝えしています。
1月以降の市場の動きを見ていると、住宅購入者需要指数は春からの住宅販売シーズンが近づくにつれて上昇いるようです。
この傾向は本当の意味で成約販売の上昇には未だつながっていないものの、現場のエージェント達の感覚では今後数ヶ月でそれが改善することが見込まれています。
年間の不動産市場サイクルに従って、昨年から家探し続けている人々は1月の始めに厳しい冬の天候で市場から一時遠ざかっていたものの、再び市場で物件探しを開始している様子。
より厳密には、住宅購入者需要指数は1月28日に終わる週に一週間前から6％上昇し、他の統計でも物件を見に行く人々の数は1月下旬に向けて大きく上昇しているようです。
その理由は年間サイクルのみならず、住宅ローンの金利が7％以下で安定しているためより多くの購入希望者が市場に足を踏み出し始めていることになります。
この金利は昨年10月の8％から大きく下落しており、相対的に金利が低くなってきたのは喜ばしい一方で、購入者にしてみればこれ以上待つと金利下落と共に価格がさらに上昇することを心配している向きがあるのです。
実際に物件の販売価格は1月28日に終わる4週間で前年比5.5％上昇し、1年以上で最大の増加となりました。
けれどもこの本年最初段階の需要はしっかりと住宅販売市場には反映されていません。
住宅ローンの購入申請は前週から減少し、成約販売は4ヶ月で最大の年間減少を記録しています。
これは1月中旬に初期段階の需要が低迷していたことを反映している可能性があり、住宅ローン申請前に行われる住宅見学は1月中旬に予想よりも少なかったのです。
その理由もほぼはっきりしており、12月の低点から住宅ローンの平均日別金利がわずかに上昇し、更に厳しい天候によって多くの見込み購入者が物件探しを控えていたものと考えられています。
けれどもここからは今後数ヶ月で売りに出されている物件見学の増加が成約販売の改善につながることが予想されています。
すなわち例年あるべき、アメリカ不動産市場の年間サイクルに従って春から販売数が増えてくるのです。
外れた予想
当初、年が明けてからは住宅ローンの金利が下がり、在庫が増えることで市場がすぐに加速すると思われていました。
需要がいくらか回復しているにもかかわらず少し出鼻をくじかれたような印象ですが、ここからは今年の市場は春に進み始めるはず。
その時には6％の金利が購入者の心にさらに定着し、より多くの住宅所有者が家を市場に出してくることが期待されます。
ちなみに間近の経済ニュースによると、今後数ヶ月で住宅ローンの金利が大きく下がることは考えにくいようです。
1月31日の記者会見で連邦準備制度理事会は3月に金利を引き下げる可能性は低いことを示唆しました。
これにより、住宅ローンの金利は春にかけて現在の水準近くで高止まりする可能性が高いですが、とはいえベクトルは下方に向いており、昨年末にお伝えしたようにモーゲージ金利は相対的に本年末に向けて徐々に下がっていくのではないでしょうか。
住宅購入需要と活動に関する指標
現在の需要と市場の動きについて、簡潔に下にまとめてみます。
指標: 日平均30年固定住宅ローン金利
値: 6.75%（1月31日）
最近の変化: 一週間前の6.95%から下降
前年比の変化: 6.17%から上昇
情報源: Mortgage News Daily
指標: 週平均30年固定住宅ローン金利
値: 6.69%（1月25日週終了）
最近の変化: 一週間前の6.6%から上昇、しかし5月以来の最低レベル付近
前年比の変化: 6.13%から上昇
情報源: Freddie Mac
指標: 住宅ローン購入申請（季節調整済）
値: 該当なし
最近の変化: 一週間前から11%減少；一ヶ月前から10%増加（1月26日週終了時点）
前年比の変化: 20%減少
情報源: Mortgage Bankers Association
指標: 住宅購入者需要指数（季節調整済）
値: 該当なし
最近の変化: 一ヶ月前から3%減少（1月28日週終了時点）
前年比の変化: 17%減少
情報源: Redfin
指標: 「住宅販売」のGoogle検索
値: 該当なし
最近の変化: 一ヶ月前から25%増加（1月27日時点）
前年比の変化: 16%減少
情報源: Googleトレンド
指標: 物件見学
値: 該当なし
最近の変化: 年初から9%増加（1月30日時点）
前年比の変化: 昨年の同時期は年初から5%増加
相対的にモーゲージ金利の動きもさることながら、ここまではアメリカ不動産年間サイクルの動きに大きく影響されてきたことが分かります。
それ故に、この春からの動きは非常に興味深く思えるものではないでしょうか。
おそらくはモーゲージ金利が徐々に下がるにつれ、市場には勢いが出てくるものと思います。
明日に続けます。
