こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先だって日本でも報道されていましたが、ニューヨークの裁判官は2月16日金曜日、アメリカの不動産王であり元大統領のドナルド・トランプに対し、その不動産帝国とその他の資産の価値を過大に評価したとして3億5500万ドルの罰金を科すとの判決を下しました。
トランプ元大統領が虚偽の財務報告、業務記録の偽造、共謀で有罪とされたのです。
今後トランプ元大統領はニューヨーク州での会社経営を3年間、禁止しされることになります。
また彼の息子たち、エリック・トランプとドナルド・トランプ・ジュニアもそれぞれ400万ドルの罰金を科され、州内での組織運営から2年間禁止されることとなりました。
要するに資産価値を不当に高く見せてより多くの利益を得るというだけの疑いをかけられ、有罪となったわけです。
今年の大統領選挙で共和党の最有力候補であるトランプ氏はこの判決を控訴する予定ですが、支払の現金を用意するか、もしくは保証金を確保するために30日間の猶予があります。
それのみならず、トランプ氏は今年4件の刑事裁判に直面しているのです。
共和党員の資産額はウォールストリートジャーナルによると約30億ドルと見積もられていますが、その大部分は不動産、ライセンス契約、ホテルやリゾートに結びついています。
今後間違いなく、トランプ大統領は自身の多くの資産を売却する必要があるはずです。
けれどもここで問題なのは、その資産がいくらで売却できるかです。
もしも裁判所に提出された証拠どおりであれば、トランプ氏の有する資産価値は過大評価されているはずですから、そうすると売却できたとしても期待通りの金額が手元に残らないことになります。
共和党員は、2015年に初めて大統領に立候補した際に発表したマンハッタンのトランプ・タワー、フロリダ州パームビーチのマー・ア・ラゴの自宅など、トランプ氏の不動産およびその他の資産の価値を過大に評価したとされています。
このことについてニューヨーク州のレティシア・ジェームズ検事総長は、元大統領がトランプ・タワーのペントハウスの広さを3倍に誇張し、その評価額を2億ドル以上増やしたとも非難（ジェームズは民主党員です）。
トランプ氏はまた、マー・ア・ラゴの価値を10億ドルから50億ドルと主張していました。
けれどもエンゴロン裁判官はトランプ氏が署名した不動産権が、それを私有住宅として評価することを禁じていることを指摘しています。
また当の物件は米国内で最も高価な私有住宅としてリストアップされており、約400%の差があるのとこと。
これはより多くの不動産を取得するため、有利な条件でのローンや保険、税制上の利点を確保するための査定だったとの指摘になります。
より多く借り入れ、より低い金利で借りるために、トランプオーガニゼーションは会計士に明らかに偽の財務データを提出し、不正な財務報告書が作成されましたというのです。
裁判官はまたトランプ・オーガニゼーションに任命された独立した監視者の任期をさらに3年間延長すると決定しています。
今後監視者は潜在的な詐欺や疑わしい取引に目を光らせ続けることになります。
これらの一連の流れについて、ポイントを押さえてみましょう。
罰金と制裁
まずトランプ元大統領は、虚偽の財務報告、ビジネス記録の改ざん、および共謀で有罪と認定されました。
3年間ニューヨークで会社を経営することが禁じられ、息子たちも2年間州内の組織を運営することが禁止されます。
ニューヨークの裁判所がドナルド・トランプ元大統領に3億5500万ドルの罰金を科し、彼と彼の息子たちにニューヨーク州での企業経営を禁止するという判決は、法の前での高位の公職者や著名なビジネスマンの責任を強調し、ビジネスレコードの偽造や虚偽の財務報告の深刻さを示すとともに、トランプ氏の政治的およびビジネス上の将来に大きな影響を及ぼす可能性があることを示しています。
ただし奇妙なのは2,3年の禁止という、なんとも中途半端な営業停止命令です。
リアルターの立場でいえば、それほどの改ざんが実在したのであれば解散を命じてもよいレベルのはず。
しかも過大評価する事例など枚挙にいとまがないわけで、トランプ元大統領がやり玉にあげられている感がぬぐえないように覆います。
トランプ氏の財政状況
トランプ氏の純資産は約30億ドルと推定されていますが、ほとんどが不動産、ライセンス契約、ホテルおよびリゾートに投資されています。
一部の不動産専門家はトランプが資産を売却する必要があると予測していますが、裁判所の判断が正しければその価値は市場が支持するものとは大きく異なる可能性があります。
ここでその先に最悪のシナリオがあるとすれば、金融機関から融資の引き上げを言い渡されることです。
すなわち裁判所の指摘通りに過大に評価していたというのであれば、金融機関としては架空の価値に対して融資を引き受けたということになります。
その為、正しい価値を査定しなおすまでもなく、融資の引き上げを試みるシナリオです。
純資産が約30億ドルということは融資額はその倍以上の可能性があり、それらの大部分を一斉に返済する必要に迫られるとかなり厳しい状況に追い込まれることになります。
ただし、この金融機関による融資の引き上げは実際には起こり得ないと思います。
というのも、そもそも金融機関こそが物件価値を見定めて融資額を設定した張本人だからです。
ここが私(佐藤)からすれば矛盾を感じるもう一つの点ですが、住居用物件であれ商業用物件であれ、融資審査が行われる際は金融機関側で物件を査定するものです。
その査定結果で一方的に融資額を決めるのが金融機関の仕事であり、リスクを引き受けて融資を実行する以上は金融機関にとって当たり前のプロセスと言えます。
融資を受ける側が用意する資料は査定資料にはなり得ず、ということは
「低金利で高額融資を得るため、被告たちは会計担当に、甚だしく事実と異なる財務データを示し、それによって内容の不正な財務諸表が作られた」
これはそもそも成立しないのです。
。。。
私(佐藤)自身は特定の党の指示は持たず、かつトランプ元大統領に肩入れする理由は何一つありません。
けれども純粋に不動産ブローカーの一人として記事を読む上では、腑に落ちない点が一つや二つではないように思います。
それ以前にもしもトランプ元大統領が政治の世界に足を入れていなければ、おそらく私たちが目にしている判決は何一つ存在しなかったのではないでしょうか。
