こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
個人による投資熱の急激な増加を受け、そのあおりでアメリカ不動産投資についての質問が急速に増えています。
初心者の方々から多い質問を包括するべく、各要点について項をあげていますが、ここでお伝えすることはあくまでも知識ベースのものです。
実際に日本を含む遠隔からアメリカ不動産市場に投資するうえでは、現地のパートナーは必須です。
もちろんそのパートナーは佐藤である必要はないわけですが、いずれにせよ確かな見識と経験に裏打ちされた水先案内人のアドバイスは必須だと思います。
そこで昨日までに大枠をお伝えしてきましたが、今日は物件選定の核心になる部分を押さえておきましょう。
アメリカ不動産市場で物件を選定する場合、概ね、下記のようなポイントを押さえておくとよいと思います。
それなりにボリュームが’ありますので、各項目を極力簡潔に進めてみます。
ロケーション
地域の経済的安定性
経済が安定している地域は、住宅需要が安定しており、投資リスクが低い傾向にあります。
例えば、シリコンバレーのようなテクノロジー産業が盛んな地域は高い雇用率を持ち、不動産市場も活発です。
就職機会
大学や大企業が多い地域は、就職機会が豊富で、賃貸需要が高まります。
例えば、ボストンには多くの大学と病院があり、若い専門職の需要が高いです。
地域の人口成長率
人口が増加している地域は、住宅需要が高まります。
テキサス州のような州では、低い税金と仕事の機会のために人口が急速に増加しています。
近隣の学校の質
良い学校区は家族連れに人気があり、不動産価値を高めます。
例えば、カリフォルニア州の一部地域では、優れた公立学校の近くの家の価値が高いです。
犯罪率
低い犯罪率の地域は安全で魅力的です。
例えば、ミネアポリスの一部郊外地域は、低犯罪率で知られています。
近隣のインフラ
良い公共交通機関、病院、ショッピング施設などは、生活の便利さを提供し、不動産価値を高めます。
ニューヨーク市のマンハッタンは、充実したインフラの良い例です。
物件の特徴
建物の年齢と状態
新しいまたはよく維持されている物件は、メンテナンスコストが低く、賃貸や転売が容易です。
例えば、2010年以降に建てられた物件は、比較的新しく、状態が良いことが多いです。
レイアウトと間取り
実用的で魅力的な間取りは、より多くの賃貸または購入者を惹きつけます。
例えば、オープンコンセプトのリビングルームや、スイートスタイルの寝室は人気があります。
修繕の必要性
大規模な修繕が必要な物件は、初期コストが低いかもしれませんが、長期的なコストが高くなります。
例えば、屋根や基礎に問題のある古い家は、大きな修繕費用が必要になります。
保有コスト
税金、保険、メンテナンス費用は物件の収益性に影響を与えます。
例えば、フロリダ州のような地域では、高い保険料がかかることがあります。
エネルギー効率
エネルギー効率の高い家は、運用コストを下げ、環境に優しいという利点があります。
例えば、太陽光パネルを備えた家は、長期的に電気代を節約できます。
市場動向
不動産市場のトレンド
売り手市場では物件の価格が高騰し、買い手市場では価格が下落する傾向にあります。
例えば、2020年のCOVID-19パンデミック後の多くの都市部では、住宅需要が高まり、売り手市場となりました。
同地域の類似物件の賃貸料や販売価格
地域の平均賃貸料や販売価格を知ることで、投資の収益性を評価できます。
例えば、シカゴ市内の一部地域では、類似物件の賃貸料が非常に高いです。
地域の賃貸需要
高い賃貸需要の地域では、安定した収入が見込めます。
例えば、大学の近くの地域では、学生向けの賃貸需要が高いです。
財務的要因
予想されるキャッシュフロー
賃料収入から運用コストを差し引いた純利益が、投資のキャッシュフローです。
例えば、$1,000の月額賃料で、月額運用コストが$600の場合、キャッシュフローは月額$400です。
利回りとROI
年間の純収益を投資額で割ったものが利回りです。
例えば、$120,000の年間収益で、$1,000,000の投資額の場合、利回りは12%です。
融資の利用可能性と条件
低金利のローンを利用することで、収益性を高めることができます。
例えば、30年固定金利ローンで3%の低金利を利用すると、支払いが低く抑えられます。
税制上の利点
投資物件に関連する費用は税控除の対象となる場合があります。
例えば、修繕費や管理費は、税控除の対象になることが多いです。
リスク管理
天災のリスク
地震や洪水などの自然災害のリスクが高い地域では、保険料が高くなる可能性があります。
例えば、カリフォルニア州の地震リスクの高い地域では、地震保険が必要です。
保険のカバー範囲
物件の保険が適切なリスクをカバーしているか確認することが重要です。
例えば、フロリダ州の洪水リスクの高い地域では、洪水保険が必要です。
法律的規制
テナント保護法などの地域の法律を理解し、遵守することが重要です。
例えば、ニューヨーク市では、テナント保護法が厳しく、家主の義務が多いです。
将来性
開発計画や将来のインフラ整備
新しい開発やインフラの改善は、地域の不動産価値を高める可能性があります。
例えば、新しい公共交通機関の開通は、その地域のアクセス性を向上させ、不動産価値を上昇させることがあります。
長期的な資産価値の上昇の可能性
長期的に資産価値が上昇する地域に投資することは、利益を最大化する良い戦略です。
例えば、経済成長が見込まれる地域や新興市場は、長期的な資産価値の上昇が期待できます。
。。。
以上、物件を選定する際のチェック項目を簡潔にあげてみました。
これらの項目は不動産投資を行う際に考慮すべき重要な要素ですが、市場は常に変動しているため、最新の情報をもとに判断し、必要に応じて現地専門家の意見を聞くように心がけるとよいと思います。
