こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資の基礎についておさらいしています。
昨日は物件選定の為のチェックリストを通していきましたが、今日はより具体的に、賃貸物件として候補に挙げられる物件の種類を網羅してみたいと思います。
アメリカ合衆国における賃貸物件への投資は多様な選択肢があり、それぞれにプラス面とマイナス面が存在します。
以下、具体的な例を挙げながら、各タイプの物件に期待できるリターンのプラス面とマイナス面をみていきましょう。
アパートメント
多くの都市や郊外で見られるこのタイプの住宅は、一般に手頃な価格とメンテナンスの便利さから人気があります。
都市部：ニューヨーク市（特にマンハッタンやブルックリン）、ロサンゼルス、シカゴ
高成長地域：オースティン、デンバー、シアトル
プラス面
高い賃貸需要：
都市部では特に、小規模から大規模まで様々なサイズのアパートメントが常に需要があります。
例えば、ニューヨークやロサンゼルスのような大都市では、住宅不足によりアパートメントへの需要は常に高いです。
比較的安定した収入：
多数のユニットがあるため、空室リスクが分散され、比較的安定した賃料収入を見込むことができます。
マイナス面
高い運営コスト：
大規模なアパートメントコンプレックスでは、維持管理にかかるコストが高くなります。
例えば、共用エリアのメンテナンス、セキュリティシステム、スタッフの給料などです。
法規制の影響：
賃貸市場の規制は地域によって異なり、入居者の権利が強い地域では、テナントの退去手続きが困難になることがあります。
タウンハウス
アパートメントと一戸建ての中間に位置するタウンハウスは、より多くのスペースとプライバシーを提供しながらも、手入れの負担は少ないです。
郊外や中間の地域：ワシントンD.C.周辺（バージニア州やメリーランド州）、アトランタ郊外、ダラス-フォートワース地域
プラス面
個別の空間提供：
タウンハウスは一戸建てのような個別の空間を提供しつつ、メンテナンスの負担は比較的少ないです。
郊外地域やファミリーオリエンテッドな市場では特に需要が高いことがあります。
投資コストの中間性：
一戸建てとアパートメントの中間のコストで、比較的リーズナブルな価格で投資が可能です。
マイナス面
市場動向への敏感性：
住宅市場の波により、タウンハウスの価値は変動しやすいです。特に経済的不確実性が高い時期には価値が下がるリスクがあります。
制限された対象市場：
ファミリーや特定の生活スタイルを求める層に限定されるため、市場が限られます。
一戸建て住宅
ファミリーやプライバシーを重視するテナントに人気です。広いスペース、個別の庭、そしてしばしばより良い学校区が利点です。
ファミリーオリエンテッドな地域：オーランド、フェニックス、ヒューストン
住宅需要の高い地域：サンフランシスコ湾岸地域、ボストン近郊
プラス面
資産価値の増加の可能性：
特に需要の高い地域では、一戸建て住宅の価値は時間と共に増加する可能性が高いです。
例えば、サンフランシスコ湾岸地域のような高成長地域では、不動産価値の上昇が見込まれます。
長期的な安定性：
ファミリー層や長期間住むテナントを対象にすることで、安定した収入と長期的なテナント関係を築くことができます。
マイナス面
メンテナンスコスト：
一戸建て住宅はメンテナンスや修繕に高いコストがかかります。特に老朽化した物件では、予期せぬ修繕費が発生する可能性があります。
流動性の低さ：
一戸建て住宅は売却する際に時間がかかることがあり、市場の変動に対する柔軟性が低いです。
コンドミニアム
コンドミニアムは所有者によって賃貸されることが多く、アパートメントと似ていますが、共用施設やメンテナンスがより高品質なことが多いです。
都市部の高級住宅市場：マイアミ、サンディエゴ、ボストン
観光地やリゾート地：ラスベガス、オーランド、ハワイ
プラス面
高級市場へのアクセス：
コンドミニアムは高級な設備や立地を提供することが多く、高い賃料や賃貸需要が期待できます。
例えば、マイアミやサンディエゴのような高級リゾート地域では、高い収益が見込まれます。
メンテナンスの容易さ：
共用部分のメンテナンスは管理組合が行うため、オーナーのメンテナンス負担は比較的少ないです。
マイナス面
管理費とHOA料金：
コンドミニアムのオーナーは、管理費やホームオーナーズアソシエーション（HOA）料金を支払う必要があり、これが収益に影響を与えます。
市場の変動性：
高級コンドミニアム市場は経済の波に敏感で、不況時には価値が著しく下がる可能性があります。
スタジオアパートメント
都市部では、スタジオまたはエフィシェンシーアパートメントが人気です。
これらは小さくて手頃な価格の一室住宅で、独身者やカップル、学生に適しています。
大都市のダウンタウンや周辺地域：サンフランシスコ、ニューヨーク市、ワシントンD.C.
学生が多い地域：ボストン（ハーバード大学周辺）、ロサンゼルス（UCLA周辺）
プラス面
都市部の高い需要：
特に若者や独身者の多い都市部では、スタジオアパートメントは非常に人気があります。
ニューヨーク市やサンフランシスコのような大都市では、限られたスペースを効率的に活用するスタジオは高い需要があります。
投資額の低さ：
スタジオアパートメントは他の住宅タイプに比べて初期投資が低く、小規模投資家にとって魅力的です。
マイナス面
限られた対象市場：
スタジオは通常、一人または二人での居住を前提としているため、市場が限定されます。
入居者の高い流動性：
スタジオアパートメントに住むテナントは通常若く、より高い流動性があります。そのため、頻繁な入居者の入れ替わりが発生することがあります。
シェアハウス/ルームシェア
若い専門家や学生に人気のある選択肢で、家賃の負担を分担することができます。
学生や若手プロフェッショナルが多い地域：シカゴ（シカゴ大学周辺）、フィラデルフィア、ポートランド
プラス面
高い利回り：
複数のテナントからの賃料収入により、全体としての収益率が高くなる可能性があります。
学生や若い専門職の多い地域では特に需要があります。
空室リスクの分散：
複数のテナントがいることで、一部に空室が出ても他のテナントからの収入で補うことができます。
マイナス面
高い管理負担：
複数のテナントを管理することは、一つのユニットを管理するよりも複雑で時間を要することがあります。
テナント間の対立のリスク：
共同生活環境では、テナント間の衝突が生じる可能性があり、これが管理上の課題となることがあります。
。。。
ざっくりと投資対象となり得る物件の種類を上げてみました。
これらの各物件タイプへの投資は、投資家の目標、リスク許容度、資金の規模などによって適した選択肢が異なります。
市場の動向、地域の特性、そして経済状況を考慮して、慎重に投資対象とする物件を吟味していきましょう。
