アメリカ不動産評価の3つの軸 ～ 原価方式（Cost Approach）

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産の価値を推し量る手法についてお伝えしています。

アメリカ不動産の査定する時、その方法は大きく分けて

比較方式（Comparative Market Analysis, CMA）

収益還元法（Income Capitalization Approach）

原価方式（Cost Approach）

の3つですが、この中で最も聞き慣れないのは3番目の原価方式（Cost Approach）ではないでしょうか。

アメリカにおける不動産評価で使用される原価方式（Cost Approach）は、特に新築物件や市場データが不足しているユニークな物件の評価に適しています。

この方法は、建物が新しい場合、または市場に類似する販売データが限られている特殊な用途の建物（例えば、学校や教会など）に使用されることが多いものです。

原価方式は、その物件を再建築するのに必要なコストを基に価値を推定するため、特にこれらのタイプの不動産に対して有効な評価手法とされています。

その手順を見ていきましょう。

土地の価値の評価

土地の価値評価では、その土地がもし建物や改良なしで売られた場合の市場価値を特定します。

例えば、ある都市部に位置する空き地があるとしましょう。

この土地の価値を評価するには、まず同じ都市内の類似した位置や大きさの売却された空き地のデータを収集します。

そしてこれらの比較可能な販売事例を分析し、特定の土地の特徴やロケーション、利用可能性などを考慮に入れます。

例えば、主要な交通路に近い、商業施設や公共施設が周囲に充実しているなどの要素は価値を高める要因になり得ます。

反対に、高いノイズレベルや洪水のリスクがあるなどのマイナスの要因も考慮します。

これらの要因を総合的に分析し、調整を行うことで、その土地の適正な市場価値を導き出します。

この価値は、原価方式において不動産全体の価値を評価する際の重要な要素となります。

建物の再建築費用の評算

その次にくる建物の再建築費用の評算では、もし同じ品質、デザイン、用途の建物を現在の市場条件下で建設する場合に必要な費用を見積もります。

たとえば、ある特定の2階建ての住宅を例に取ると、この評算ではまず建物のサイズ（平方フィートや平方メートル）、使用されている材料の種類、建設標準、デザインの複雑さなどを考慮します。

次に現地の建築コストを調査し、この住宅を建設するのに必要な材料費、労働費、設計費、建設業者の利益などを加味します。

さらに建築許可や土地開発のコストも評価に含める必要があります。

このプロセスでは、地域によるコストの違いや最新の建築トレンド、労働力の供給状況などの変動要素も考慮されます。

最終的に、これらの要素を組み合わせて、その住宅を現在の市場条件下で再建築するのに必要な総費用を算出します。

この評算は、不動産の全体的な価値を評価する原価方式の重要な部分を形成するものです。

減価償却の計算

土地と建物の価値まで整えたあとは減価償却です。

減価償却の計算では、建物の価値が時間の経過とともにどのように減少していくかを評価します。

例えば、20年前に建てられた住宅があるとしましょう。

この建物の減価償却を計算するには、まずその建物の総再建築費用を算出します。

そして建物の寿命を考慮して、使用年数に基づく減価償却額を推定します。

たとえば、一般的な住宅の経済的寿命が60年と仮定した場合、20年間の使用で既に全体の1/3の価値が減少していると見なすことができます。

さらに、建物の物理的な状態や保守状況を検討し、これらの要素が通常より早い価値の減少につながっている場合は、追加の減価償却を加えます。

これには、屋根の老朽化、基礎の問題、古い配管システムなどが含まれます。

このようにして計算された減価償却額を再建築費用から差し引き、最終的な建物の価値を導き出します。

この減価償却額は原価方式の評価において、建物の現在の市場価値を引き出す為に必須なのです。

総価値の算出

総価値の算出では、土地の価値と建物の減価償却後の価値を合算して、不動産の総価値を求めます。

例えば、都市部にある特定の住宅の総価値を算出する場合、まず土地の価値を市場分析に基づいて評価します。

この土地が50万ドルの価値があると仮定しましょう。

次に建物の再建築費用を評価し、この住宅を新築する場合のコストが70万ドルだとします。

ここでこの住宅が20年間使用されていることを考慮し、減価償却を行います。

経済的寿命が60年と仮定した場合、約1/3の価値、つまり約23万3333ドルの減価償却が生じます。

結果として減価償却後の建物価値は約46万6667ドルです。

最終的にはこの土地の価値（50万ドル）と減価償却後の建物価値（約46万6667ドル）を合わせ、総価値として約96万6667ドルが算出されます。

。。。

かくして、上のような

1. 土地の価値の評価
2. 建物の再建築費用の評算
3. 減価償却の計算
4. 総価値の算出

の4つのステップで物件価値を算出するのが原価方式（Cost Approach）と呼ばれる方法です。

実際は

学校

教会

軍事施設

等の特殊な、周辺の物件の比較しようのない建物の価値を算出する時に使われる手法ですが、このような算出方もあることは知っておくとよいと思います。