こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
少し前にKeller Williams Realty（ケラー ウィリアムズ リアルティ）所属の者として、大型訴訟について項を上げました。
厳密にはこの訴訟は
- 全米不動産協会
- ケラーウィリアムズ含む大手不動産会社
に向けて起こされたものでした。
最近、ついに全米不動産協会そのものも和解の道を選ぶことで決着がつきましたので、今回の件について日本語で情報共有しておきたいと思います。
実際に今回の判決は大手不動産会社のみならず、およそ全米の住居用物件売買取引に影響してしまうものです。
結論だけ先の述べると、今回の和解により全米不動産協会は
「 今後4年以上に渡り、418ミリオン（627億円）以上を支払う」
ことになります。
余談ですが、先だってトランプ元大統領が4億6400万ドル（約700億円）の支払いを命じられた民事裁判の金額を思い出すと、いかにトランプ元大統領が個人として叩かれたかが分かります。。
今回の訴訟とその決着について、分かりやすく
背景と発端：National Association of Realtorsに対する訴訟の始まり
訴訟の詳細：反競争的慣行の主張
和解の条件：NARによる大規模支払いと業界の変革
影響分析：不動産市場における新たなルールと課題
のステップで見ていきましょう。
背景と発端：National Association of Realtorsに対する訴訟の始まり
今回の訴訟は、National Association of Realtors（NAR）といくつかの大手不動産会社が、
「家の売り手から不当に高い手数料を徴収していた」
という主張に基づいています。
具体的には、NARの規則と、複数リスティングサービス（MLS）を通じた取引の慣行が、独占禁止法に違反するとされました。
この慣行では、売り手側のエージェントが、買い手側のエージェントに手数料を提供するシステムが確立されていたというものです。
例えでみていきましょう。
売主のAさんは、$250,000で自分の住宅を売り出すことを決めました。
この場合、不動産業界における一般的な慣行に基づくと、Aさんは自分のエージェント（売り手側エージェント）と買い手側エージェントへの手数料支払いについて合意します。
例えば、売買取引全体の手数料が6%と設定されているとしましょう。
これは、$250,000の物件価格に対して$15,000の手数料が発生することを意味します。
この手数料は、通常、売り手側エージェントと買い手側エージェントで分割されます。
従来の慣行では、売り手側エージェントは、買い手側エージェントに手数料の一部を提供するという形で、この取引を促進していたのです。
このシナリオでは、Aさんのエージェントは、$15,000のうちの一部（例えば半分の$7,500）をBさんのエージェント（買い手側エージェント）に提供することを約束します。
これにより、Bさんのエージェントは、Bさんがこの物件に関心を持つように動機付けられます。
そこで原告の主張によると、この慣行の問題点は、手数料のこのような配分が市場における競争を阻害し、消費者にとって不透明な状況を作り出す可能性があるというものでした。
上の例えのように、特に手数料が物件の販売価格に含まれるため、買い手は実際にどの程度の手数料が発生しているのかを正確に把握しにくいという側面があったのは確かです。
同時に、
「アメリカで物件を購入する際、買主側のエージェントの手数料は売主側が支払う」
そんな慣行があったことは事実。
そしてこの売主による手数料支払いの慣行は広く知られており、およそ初めて不動産取引をする初心者の方々でも知っているレベルのものでした。
厳密にはこの訴訟は2019年に起こされ、それ以降複数の訴訟に発展しており、主要な訴訟は
「Moehrl v The National Association of Realtors」
および
「Burnett et al. v. The National Association of Realtors et al.」
として知られています。
訴訟では、NARの慣行が不動産市場における競争を阻害し、家の売り手が過大な手数料を支払う原因となっていると主張されており、この慣行が消費者の選択肢を制限し、不動産市場の透明性を損なっているとも指摘です。
和解に至るまでの過程では、全米不動産協会と関連会社が法的な抵抗を試みたものの、最終的に和解に同意することになりました。
ちなみにこの和解には、金銭的な支払いだけでなく、業界慣行の変更も含まれています。
後日詳細をお伝えしますが、今回の判決と和解内容は、アメリカ全土において不動産エージェントとして活動する人々にとってはかなりのインパクトがありそうです。
特にMLSを通じた手数料提供の慣行の廃止が注目されており、このことは私(佐藤)の感覚では売主と買主の双方にとって、不利益になるような気もします。
ここから、今回の訴訟の詳細について見ていきましょう。
明日に続けます。
