こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「和解金418ミリオン（627億円）」
という、とんでもない金額で決着がついた大型訴訟、
「Moehrl v The National Association of Realtors」
および
「Burnett et al. v. The National Association of Realtors et al.」
についてお伝えしています。
率直に、今回の原告の主張とその裁判判決からもたらされる変化は、今後のアメリカ不動産業界を大きく変えていく可能性があります。
このことを
背景と発端：National Association of Realtorsに対する訴訟の始まり
訴訟の詳細：反競争的慣行の主張
和解の条件：全米不動産協会による大規模支払いと業界の変革
影響分析：不動産市場における新たなルールと課題
の4点からお伝えしていますが、今日はこの中でも2番目の「訴訟の詳細」から訴状を中身を詳しくみていきましょう。
訴訟の詳細：反競争的慣行の主張
ここでは訴状について、
反競争的な手数料構造の主張
MLSルールとその影響
反トラスト法に基づく違反の主張
という3つの側面から見ていきます。
反競争的な手数料構造の主張
訴状「Burnett v. National Association of Realtors」においては、National Association of Realtors（全米不動産協会）及びそのメンバーによる住宅売買手数料構造の操作に関する重大な主張が展開されました。
具体的には、この訴訟では、全米不動産協会とそのメンバーが住宅売買プロセスにおける手数料の流れを操作し、特に売り手が買い手側のエージェントに支払う手数料について、反競争的な取引を行っていたとのこと。
この訴訟の核心は、売り手が住宅を売却する際に、買い手側のエージェントにも手数料を支払う必要があるという不動産業界の一般的な慣行に焦点を当てています。
全米不動産協会のルールと慣行により、売り手はその買い手側エージェントに対して、本来必要とされる以上に高い手数料を支払うことになり、これが反競争的な市場環境を生み出していたというのです。
言い換えれば、全米不動産協会の規制と不動産業界における慣行が、売り手が市場でより有利な取引を行う機会を制限していたということです。
訴状では、このような手数料の支払い構造が不動産取引における透明性を欠き、競争を阻害するものであり、それが消費者に不利益をもたらしていると指摘されています。
結果として、売り手は手数料として余計なコストを負担し、市場全体の効率性と公平性が損なわれていたというわけです。
MLSルールとその影響
そして訴状の「MLSルールとその影響」という項目では、複数リスティングサービス（MLS）に関連するNational Association of Realtors（全米不動産協会）のルールがどのような影響を及ぼしたかが焦点になっています。
具体的には、全米不動産協会の規定により、家の売り手はMLSを通じてのみ家を売却することが期待され、他の販売チャネルを利用する選択肢が事実上制限されていたとのこと。
この慣行により、売り手が他の方法で自宅を売却する自由が制限され、市場における透明性の欠如が維持されたというものです。
また、このルールによって、売り手が他の方法で売却する際に遭遇する可能性のある高い手数料や、市場の競争力を制限するような状況が生じていたとされています。
このようなルールが存在することで、不動産業界における手数料の高止まりが維持され、消費者に対して不公平な取引環境が形成されていたと指摘されています。
売り手がより低い手数料で、またより透明性のある方法で家を売却できる可能性が制限されていたというのが、今回の訴訟の主要な焦点となったわけです。
これらのMLS関連のルールが、不動産業界の手数料構造にどのように影響を与え、消費者にどのような影響をもたらしたかについて、この訴訟はポイントをしぼっています。
反トラスト法に基づく違反の主張
そして「反トラスト法に基づく違反の主張」という項目では、「Burnett v. National Association of Realtors」訴訟での重要な主張の一つに焦点を当てています。
この訴訟では、National Association of Realtors（全米不動産協会）とそのメンバーが行っていた慣行が、アメリカの反トラスト法であるシャーマン法を含む連邦独占禁止法に違反するとのこと。
独禁法違反とはよく目にしますね。
訴状では、全米不動産協会が定めたルールや慣行が市場における貿易や商取引を不当に制限し、競争を妨げていると指摘されています。
この主張の核心は、全米不動産協会とそのメンバーが不動産業界の手数料構造を操作し、特に売り手から買い手側エージェントへの手数料支払いにおいて市場の競争を不当に制限していたという点です。
これにより、売り手は過剰な手数料を支払わされる状況が生まれ、市場の健全な競争が阻害。
これらの慣行が消費者に不利益をもたらし、市場の効率性を損なっているとされているとのこと。
。。。
結論からいえば、全米不動産協会はこれら
反競争的な手数料構造の主張
MLSルールとその影響
反トラスト法に基づく違反の主張
に対し、いずれも
「その通りです」
と認めてはいません。
しかしながら長期化する方が不利になると判断し、原告に対して和解することを決めたのです。
その和解内容について、ポイントを絞ってみていきましょう。
明日に続けます。
