こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日まで、アメリカ不動産投資においてLLC（Limited Liability Company：有限会社）を設立する場合の利点と欠点についてお伝えしてきました。
ポイントとしては昨日もお伝えしたとおりですが、LLC設立は必須か否かといえば、必須ではないと思います。
概ね個人の場合は$1ミリオンあたりを目安に損害賠償責任保険(Liability)をきちんと掛けておけば、何かあった時にも十分に対応できるはずです。
けれども訴訟対策とは別に、相続方法の手段としては大いに検討の余地があります。
この点も昨日触れましたが、もしも物件を複数所有する場合、その所有者が他界した場合でも売却そのものはそれほど大変ではありません。
もちろん不慣れな遺族にとっては手続きだけでも心労が重なるものですが、いっても、複雑な売却手続きはリスティングエージェントが支援してくれます。
ほどなくして手続きが完了すれば物件は無事に現金化できるのです。
ところが現金化するのは良いとして、そう簡単にはいかないのが遺産相続というもの。
この点は生前に物件オーナーがしっかりと準備をしておかないと、いざ準備なしに突然その時がやってきてしまうと、残された遺族にはとんでもないトラブルの元を渡してしまうことになります。
この点を解決するには
- リビングトラストを立てる
- LLCを設立する
のいずれかが有効であり、後者のLLC設立もスムーズに相続する手段として使えるわけです。
そこで本シリーズを締めくくるにあたり、LLCを設立するパターンをケーススタディで見ていきましょう。
ケーススタディ：LLCを設立
月並みな名前でいきますが、山田太郎は日本に暮らす起業家であり、生業からの収益を投資に回すことにしました。
彼の主な目的は資産の多様化とキャッシュフローの創出を通じて、安定した収益を得ることです。
そこで彼はアメリカの市場に投資し、資産の多様化を開始することにしました。
その一環として、山田はアメリカで不動産投資を行うために、Limited Liability Company（LLC）を設立することを決めます。
LLCの設立は個人資産と事業資産を分離し、リスクを軽減するための戦略的な一歩です。
そこでLLCを設立するべく、まず最初に州を選ぶ必要があります。
LLCを設立
アメリカ不動産投資を個人が行う上でLLCを行う場合、基本的にはその購入する物件が立地する州でLLCを設立することが推奨されます。
必ず物件の立地とLLC設立の州が同じである必要はありませんが、タックスファイリング（確定申告）をシンプルにする意味でも、同じ州が望ましいのです。
そこで山田の場合、投資する物件の所在州、テキサス州にてLLCを設立するプロセスを開始しました。
このプロセスには、会社名の決定、設立書類の準備と提出、登録料の支払い、そして州の登記簿にLLCを登録が含まれます。
この会社設立はその手続きが専門的ですが、この手の事務作業が苦ではない方々にとっては、独自に調べて進めることも出来ます。
ただし、自己完結によるLLCの設立はお薦めは出来ません。
理由は、設立そのものは自己完結できたとしても、LLCの運用そのものにも専門知識が必要となるからです。
やろうと思えば誰でも自分で調べて法人登録まではこぎつけることが出来ますが、およそ苦労が伴うのは、LLCの運用段階。
- 毎年の法人登録料（州毎に違いあり）
- 毎年のフランチャイズ料の支払い（州毎に違いあり）
- 毎年の年次報告書
- 毎年の役員再選の議事録
等、特に個人で運営するLLCの場合、ついついこれらを後回しにしがちです。
そしていざ監査が入った際、これらをおろそかにしていると大きな罰金が発生することもありますから、LLCを設立する以上は例え所有者が自分一人だったとしても
「事業を運営するんだ」
という気負いで、会社経営のそれと同等に理解する必要があります。
その意味で、LLCの成立は個人で行うようりも、専門家に委託した方がよいと思います。
また設立そのものは公認会計士でも出来ますが、通常は設立以上の支援はしてくれませんので、やはり法人設立と運営までサポートしてくれる専門家が望ましいです。
銀行開設
そこで次に、山田はアメリカの銀行でビジネス専用の銀行口座を開設しました。
この口座は、不動産に関連するすべての取引に使用されることになります。
別の言い方をすると、LLCという事業で口座を使用する以上は個人口座の扱いはご法度です。
またアメリカ国外にいる人々が悩む手続きの一つに
「アメリカで口座を開設できない」
というものがあります。
けれどもLLCを設立する場合、LLCは個人ではなく「法の人」であり、アメリカの法人である以上は「アメリカ国籍を持つ法の人」ともいえます。
そうすると当然、アメリカ国籍を有しない個人であっても、設立したLLCの名義であれば口座開設は可能なのです。
物件購入と運用
物件の選定段階では、賃貸市場が安定しており収益性の高い地域を重点的に考慮しました。
選ばれた物件は、見積もりと評価を経て、資金計画を確立した上で購入。
不動産の管理と運営においては、山田は日々の運営、メンテナンス、テナントの対応を行うために不動産管理会社を雇用しました。
これにより、遠隔地からの投資であっても効率的な管理が可能となります。
ちなみLLCを設立する場合に
「どのタイミングで設立するべきでしょうか？」
と聞かれることがありますが、一番避けたいのは
LLCを先に設立した
けれども結局は物件購入が失敗に終わりLLCだけが残った
というパターンです。
この場合、あわてずとも
希望の物件で購入契約が開始（個人名義で契約を開始）
契約期間中にLLCを設立（クロージングまでに購入者をLLCに変更する）
というテクニックもあります。
。。。
部分的ではありますが、LLCを設立する場合のパターンをケーススタディ形式で見てきました。
LLC設立を検討する方々の参考になりましたら。
