経済力を指標に市場をみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

度々お伝えすることですが、

「不動産物件の価格はどのように変化するのか？」

といえば、その本質はモノとサービスの変動と大過ありません。

単刀直入にいえば、大きなハコモノ（建物）の価格もモノとサービス同様に

「需要と供給」

の関係で決まるのです。

そうすると物件価格の行く先を見据えるとすれば、自ずと

「供給に対し需要はどのように変化するのか」

が大きなカギを握ることになります。

そしてここは分かりやすいと思いますが、

人口の多い地域市場

人口の少ない地域市場

のどちらの物件価格が高くなる傾向があるかといえば、当然ながら答えは前者です。

すなわち一つの物件に対する需要の絶対数が多ければ多いほど需要は安定し、かつ相応な需要を受け、価格は相応に上昇していくのです。

より厳密にいえば、価格を押し上げる需要そのものは分母的なモノの言い方で

需要の絶対数 X 需要の経済力

の掛け算です。

ということは、不動産価格が上昇し易い地域は

「人口が多く、経済的に成長し易い地域」

ということになります。

そして不動産投資の観点から見た時に、アメリカ不動産投資というカテゴリーが資産形成の中でも取っつき易い理由の一つに、流動性の低さがあります。

流動性が低いということは

「一度購入するとエグジットには時間がかかる（株のように一日で完了することはあり得ない）」

ということですが、言い換えると

「価格の変化は比較的ゆっくりと進む」

ということも言えるものです。

そこでこのパンデミック以降に、特に長期視点でアメリカ不動産市場を資産形成の一つの手段としてみたいのであれば

「どの地域市場の需要が伸び続けるのか？」

という視点はとても重要な尺度となります。

これからの不動産投資対象とするべき地域市場を見つけ出す上で、今回は各地域の経済指標を元に、アメリカ全土にメスを入れてみましょう。

50州 GDP順

まずはかなりざっくりとした尺度ですが、GDP視点で各州ごとに上から順番に並べてみます。

州	2022年の名目GDP（百万米ドル）	2023年の名目GDP（百万米ドル）	2022年（2021～2022年）の現行価格での年間GDPの変化	実質GDP成長率（2021～2022年）	2022年 一人当たり名目GDP	2023年 一人当たり名目GDP	2022年の全国％	2021年の全国％
カリフォルニア	3,598,103	3,898,158	224,862	1.00%	$92,190	$100,038	14.69%	14.49%
テキサス	2,355,960	2,596,144	304,191	5.60%	$78,456	$85,110	8.69%	8.55%
ニューヨーク	2,053,180	2,168,133	151,883	5.00%	$104,344	$110,781	8.11%	8.31%
フロリダ	1,389,070	1,595,347	133,482	6.90%	$62,446	$70,557	5.37%	5.34%
イリノイ州	1,033,310	1,092,246	87,636	5.00%	$82,126	$87,033	4.11%	4.13%
ペンシルバニア	923,089	974,558	78,593	4.40%	$71,160	$75,189	3.67%	3.72%
オハイオ州	822,670	880,871	66,053	4.30%	$69,978	$74,739	3.67%	3.26%
ジョージア	755,698	811,294	64,071	5.80%	$69,253	$73,558	2.99%	3.00%
ニュージャージー	745,422	806,890	62,476	4.90%	$80,490	$86,847	2.94%	2.98%
ノースカロライナ州	730,072	773,365	67,951	6.70%	$68,243	$71,373	2.87%	2.84%
ワシントン	725,514	808,344	48,025	6.70%	$93,193	$103,462	2.92%	2.91%
マサチューセッツ州	688,392	741,343	47,060	6.40%	$98,609	$105,884	2.79%	2.81%
バージニア	649,393	712,900	44,435	4.00%	$74,789	$81,794	2.59%	2.65%
ミシガン州	620,696	664,452	48,490	6.20%	$61,859	$66,198	2.49%	2.48%
コロラド	484,372	525,868	48,013	5.80%	$82,954	$89,469	1.85%	1.84%
テネシー州	475,755	527,938	48,630	8.60%	$67,473	$74,081	1.83%	1.78%
アリゾナ	470,187	512,504	38,923	5.30%	$76,279	$83,565	1.92%	1.98%
インディアナ	455,750	501,267	42,775	6.90%	$62,365	$68,965	1.80%	1.80%
ミネソタ	446,500	475,590	34,041	5.70%	$66,698	$73,047	1.84%	1.81%
ウィスコンシン	401,792	417,135	33,181	3.80%	$78,100	$82,885	1.80%	1.80%
ミズーリ州	389,931	425,203	31,359	4.60%	$63,126	$70,569	1.60%	1.63%
コネチカット	321,845	343,186	23,450	4.20%	$88,760	$68,623	1.30%	1.59%
オレゴン	299,125	319,525	26,934	5.40%	$70,548	$94,876	1.17%	1.33%
サウスカロライナ	295,880	325,373	26,078	5.90%	$56,066	$75,477	1.18%	1.17%
ルイジアナ州	281,429	313,334	22,858	2.40%	$61,313	$60,550	1.12%	1.18%
アラバマ	277,817	302,289	23,707	4.10%	$54,753	$68,507	1.08%	1.13%
ケンタッキー	260,304	280,449	23,122	4.70%	$57,653	$59,174	1.03%	1.09%
ユタ州	248,176	275,048	22,836	6.70%	$73,424	$61,961	0.96%	1.02%
オクラホマ	240,534	256,974	25,198	2.20%	$59,894	$80,476	0.90%	0.95%
アイオワ	231,108	250,819	14,248	6.40%	$72,221	$63,390	0.96%	0.91%
ネバダ州	215,918	241,432	21,431	3.10%	$67,962	$78,209	0.84%	0.94%
カンザス	210,670	230,388	19,289	3.80%	$71,729	$75,585	0.84%	0.82%
アーカンソー州	165,221	176,878	16,545	5.00%	$54,259	$78,348	0.63%	0.84%
ネブラスカ	161,702	181,127	15,417	5.30%	$82,207	$57,657	0.66%	0.63%
コロンビア特別区	162,314	176,491	8,644	2.80%	$242,853	$91,553	0.67%	0.64%
ミシシッピ	138,740	146,725	11,432	4.40%	$47,190	$259,938	0.55%	0.70%
ニューメキシコ	122,115	131,535	12,532	2.50%	$57,792	$49,911	0.48%	0.55%
アイダホ	109,546	119,810	13,263	5.80%	$56,496	$62,209	0.41%	0.47%
ニューハンプシャー	105,414	112,065	5,741	8.50%	$75,565	$60,980	0.43%	0.42%
ハワイ	98,219	108,993	7,123	4.60%	$68,207	$79,929	0.38%	0.40%
ウェストバージニア州	95,588	100,240	10,154	4.00%	$53,852	$75,946	0.30%	0.37%
デラウェア州	87,525	94,116	6,365	3.70%	$85,977	$56,630	0.35%	0.37%
メイン州	84,497	91,818	6,534	5.20%	$61,008	$91,207	0.33%	0.33%
ノースダコタ	73,267	74,538	9,707	2.10%	$94,021	$65,785	0.28%	0.26%
ロードアイランド	71,402	77,948	4,831	5.50%	$65,362	$95,082	0.29%	0.29%
サウス・ダコタ	67,571	73,005	5,886	4.90%	$74,268	$71,122	0.27%	0.26%
モンタナ	65,015	71,088	6,315	6.70%	$57,945	$79,412	0.26%	0.25%
アラスカ	63,618	67,673	6,269	0.30%	$86,722	$62,753	0.24%	0.24%
ワイオミング	47,433	50,743	5,923	1.10%	$81,586	$92,272	0.18%	0.17%
バーモント州	40,617	43,384	3,513	3.50%	$62,771	$86,880	0.16%	0.16%

ここから、上位の州を深掘りしてきましょう。

明日に続けます。