こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産価格の推移についてお伝えしています。
「大暴落は起こるのか？」
「今の時期は買い控えるべきか？」
といえば、私(佐藤)自身は
「購入は早ければ早い方がいい」
「可能な限りポートフォリオは増やした方がいい」
と考え、実際にそのように実行しています。
ここから先に大なり小なり価格調整が起こることはあり得ますが、それよりも
「米ドルをハコモノ（物件）に転換」
を
「他人様（金融機関）からの融資でレバレッジをかけて加速」
させることの方が重要と考えています。
例えば実例に近い数字で比較を出しますが、
「2018年に$145,000で売りに出ていた物件」
この物件に対し、
Aさん「$5,000の値下げを要求したが売主が受け入れなかったので、交渉決裂により購入は停止となった」
Bさん「その次に購入権を得て、$3,000を上乗せして$148,000で購入」
とBさんが価格を上乗せして取得した物件があります。
この物件、4年後の今の価格は$220,000超えです。
「需要以前にインフレ基調の前提がある」
とはこのことであり、購入当時に数千ドルどころか数万ドル上乗せしていたとしても、その差を飲み込んていたことになります。
この現象は真っ当な場所に立地する真っ当な物件全てに言えることであり、やや乱暴に言うなれば
「数千ドルの価格交渉程度は、長期的にはその効果はほとんどなくなる」
とすら言えます。
そこで昨日までのグラフを今一度引用しますが、今度はある時期に赤の縦棒で境界線を引いてみます。
よく見ると、上の赤い縦棒の左側と右側では
「価格上昇率」
が明らかに違うことが分かります。
右側は先に進むと上昇率が加速し始めており、もしも左側の上昇率がそのまま引き継がれていたとしたら、ひょっとすると今日のような物件価格レベルではなかったかもしれません。
そしてこの赤い縦棒の時期に何があったかといえば、ここは1971年8月当時のリチャード・ニクソンによる
「金とドルの交換停止」
です。
厳密にはこの時にニクソン大統領は
「交換停止は一時的な措置だ」
と発表していたものが、50年経った今でも変動相場制は続いています。
すなわちあの時から米ドルは独り歩きを始め、過去50年の間にその購買力が失われ続けてきたことになります。
その証拠が上のグラフの赤い縦棒から右の時期で、指数関数的に購買力は失われ続け
「不動産高ドル安」
の関係が続いてきたことになります。
「米ドルをハコモノ（物件）に転換」
「他人様（金融機関）からの融資でレバレッジをかけて加速」
が有効である理由はここにあるのです。
インフレを差し引いて考えてみる
そこでインフレ基調においては
「米ドルを早めに物件に転換しておいた方が有利」
とはそのとおりと考えますが、それでは仮にインフレがなかったとしたら今の状況はどうなっていたのでしょうか。
ここではインフレの因数である消費者物価指数の変化に注目して、
「消費者物価指数の要素を差し引いた場合のアメリカ不動産価格の推移」
を見てみましょう。
物価指数を調整すると、物件価格の推移は下記の薄緑線のとおりです。
仮に金本位制から変動相場制に移管した後の要因を差し引いて考えたとしても、不動産価格は1990年代の不動産バブルの時期から大きく価格が跳ね上がってきていたことが分かります。
このことは過去一貫して
「住に対する需要が尽きない」
ことの証拠であり、米ドルの購買力低下を無視したとしても物件価格は上昇基調にあるわけです。
そして現在は全米で約500万世帯の住が不足していると言われます。
この不足した住を補うには新築物件を増やしていく以外になく、その為にたった今は全米あちこちで新築ブームが起こっているのです。
この状態は
このグラフからも一目瞭然であり、新築ブームは2006年1月をピークにその数が急激に減少。
不動産価格大暴落のトラウマで新築は今でも当時の水準にまで回復していないことが分かります。
別の視点でいえば、前回の大暴落が
１．全米で新築建築をほぼストップさせる
２．更に住が足りなくなる状況を生み出した
と言えるわけです。
そうすると、インフレ基調を差し引いて考えたとしても
需要 > 供給
の関係が続く以上、物件価格の上昇傾向は変わらないことになります。
更に本音で語るならば、私(佐藤)自身は
⇛ インフレ基調である
⇛ まだまだ高い需要が続く
との2つの因数を完全に差し引いたとしても、それでも
「インフレも需要も関係なく、物件購入は着々と進める」
という方針に全くブレはありません。
なぜなら、私(佐藤)自身はアメリカ不動産投資に期待しているのは
「キャッシュフロー」
だからです。
例えば2007年以降、アメリカ不動産価格が暴落の一途をたどる中で
「これはヤバい、このまま所有していては大損する！」
と感じて慌てて自分が所有する物件を売却する人々が多くいました。
この流れがそれまでの売り手市場から買い手市場へと転換した要因の一つとなり、市場に数多くの物件が溢れたことから
需要 < 供給
の関係で加速度的に物件価格がみるみる下がっていったわけです。
すなわち、この時に物件を慌てて売却した人々の投資スタイルには
「爆上がりするアメリカ不動産のキャピタルゲインに期待する」
という想いが、少なくとも売却を決断させる程度はあったことになります。
「このまま所有し続けると購入価格を割り込んで大損する（キャピタルゲインどころではない）」
との判断です。
もちろん投資判断は最終的に個人が決めて個人で責任を追うべきものですし、その判断の是非は語られるべきではないと思います。
けれども少なくとも不動産本来の性質からいえば、
「不動産投資は本来、キャピタルゲイン狙い向きではない」
のは間違いないのです。
それよりも、いざ自分が歳をとって十分に働けなくなったとき、それでも
「チャリンチャリン」
と毎月生活するには十分なキャッシュフローをもたらしてくれる資産であってくれた方が、老後も安心出来るというものではないでしょうか。
政府にも長年勤務した会社にも頼らない自分と家族の為の老後資金。
そんな「自分基金の土台」というコンセプトが、アメリカ不動産の本質にはピタリとハマるように思うのです。
