こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産金融を俯瞰しつつ金融機関との付き合い方を考察しています。
最初にInstitutional Lenders（機関レンダー）の種類を見ていますが、
「銀行もまた投資家である」
という認識を持つことは大切です。
よく聞く言葉に
「銀行は雨の日に傘を取り上げ、晴れの日に傘を持ってくる」
というものがあります。
「そんな冷たい態度はどうなんだ」
と揶揄する言葉と捉えていますが、「銀行は投資家なんだ」という視点で見ると
「まあ、それはそうだよね」
と多少は腹落ちするものではないでしょうか。
奉仕活動でない以上は利益を出す必要があり、銀行は決して商店街の気の優しい店長のいるお店などではありません。
ましてや本質は投資家であらねばならないとすると、情のある対応を期待する方が無理というもの。
ビジネスとして割り切るといっては多少の御幣もあるかもしれませんが、銀行との付き合いには一切の感情など介入の余地もない、数字で全てが判断される世界といっても過言ではないと思います。
私(佐藤)自身は米国内の銀行としか付き合いがありませんので日本を含む他国の金融機関の事情は分かりませんが、恐らく各国の中央銀行が主軸となる現代の資本主義社会では大差はないのではないでしょうか。
それならそれで私たちも金融機関について正しく知識を持ち、それぞれの金融機関の特徴に応じて毅然とした姿勢で付き合う必要があるように思うのです。
本日も続けます。
Institutional Lenders（機関レンダー）～ ②
昨日に引き続き残りのInstitutional Lenders（機関レンダー）の種類を見ていきましょう。
Life Insurance Company（生命保険会社）
Life Insurance Company（生命保険会社）もまた、Institutional Lenders（機関レンダー）の1つです。
「え、生命保険会社がなぜ投資家なの？」
とつながりがイメージしにくいかもしれませんが、生命保険会社の主な業務は大きく分けて
- 保険業務
- 資産運用業務
の2つに分かれており、後者では
「顧客から集めた保険料を運用して資産を増やす」
という投資活動が行われています。
その意味では生命保険会社もまた投資家であり、Institutional Lenders（機関レンダー）として商業銀行と同列に融資活動も手掛けていることになります。
ちなみにアメリカ合衆国全体の預金の中で相当な割合がLife Insurance Company（生命保険会社）に預けられており、全預金額の12%ものお金が預けられています。
この規模は昨日のThrifts（貯蓄貸付組合）についで第2位となり、実をいえば「大型商業物件への融資」というカテゴリーになるとLife Insurance Company（生命保険会社）のシェアは全米で圧倒的なのです。
事実、Life Insurance Company（生命保険会社）が有する資産の20～30%は不動産金融のカテゴリーで物件融資に充てられており、州別に見るとカリフォルニア州はLife Insurance Company（生命保険会社）が手掛ける大型商業物件融資の規模としては全米最大となっています。
またLife Insurance Company（生命保険会社）は投資家とはいえ株式投資のように乱高下の激しい運用は好まず、あくまでも顧客への配当や必要に応じた保険金支払いに対応するべく、長期投資で安全な資産を購入する傾向にあります。
だからこそ
- 規模の大きい金額で
- 長期に渡り
- 着実にリターンを手にしていく
という路線を堅持する為に、大型商業物件の融資に特化することになるのです。
個人への不動産融資もそれなりに手掛けるものの、その融資先のほとんどは商業物件のデベロッパーということになります。
Credit union (信用組合)
Credit union (信用組合)は1970年に設立された金融機関で、その会員が給与所得からの天引きで定期的に資金を振り込む形で運営がなされています。
こちらもまたThrifts（貯蓄貸付組合）と同じように互助会の性質があり、
- 高金利で利息がつく
- 安い金利で融資を受けられる
という特徴があります。
会員はもともと車や家具といった個人財産の購入の為に融資を受けてきましたが、
- 物件の改築
- 物件の購入
等の申し込みも可能です。
ちなみにCredit union (信用組合)はつい近年まで裁判所の判断により
「新しい会員の勧誘は行ってはならない」
とされてきた経緯がありました。
その競争力の高さから大手銀行に対して非常に優位性が高い為、営業行為が禁じられていたのです。
しかしながら1999年1月からはこの縛りが解禁となり、今では幅広い層がCredit union (信用組合)の会員になれるように変わっています。
かくしてCredit union (信用組合)の一番の特徴は
- 連邦政府
- 州政府
のどちらからもその規定に縛られていないということです。
大手銀行に対する強い競争力を背景に、個人財産のみならず不動産物件への融資にも積極的に動いていますので、物件購入の融資元としてはこのCredit union (信用組合)を使うこともお薦めです。
明日に続けます。
