サブプライムローン問題を考えてみる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2007年夏、アメリカ不動産の住宅価格が下落し始めました。いわゆるサブプライムローン問題です。

サブプライムローンが不良債権化したことからサブプライムに関連したその他の金融商品にまで影響が飛び火し、これが引き金となって市場では投げ売りが相次ぎ、結果として当時世界で第四位の巨大な証券会社であったリーマン・ブラザーズが2008年9月15日に連邦倒産法を適用し、事実上の倒産となりました。

大手金融機関のリーマン・ブラザーズの倒産はリーマン・ショックと呼ばれ金融市場に大きな混乱を引き起こしましたが、事態はこれだけでは収まらずかつて高い信用力をもっていたAIG、ファニーメイ、フレディマック等が国有化されるにまで至りました。

この一連の混乱はそのまま世界金融危機の原因となりましたが、私(佐藤)はこれら一連の問題は明らかに「人災」だろうと考えています。

やや専門用語が飛び交うこのサブプライムローン問題から世界金融不安までの流れを、簡単に咀嚼しながらお伝えさせて頂きたいと思います。

サブプライムローンとは

サブプライムローンを理解する前に、まずはアメリカのプライムローンを理解する必要があります。

英単語の意味としては

Prime（プライム）:主要な、最も重要な

であるのに対し、

Sub（サブ）:下位の、従属の～

となりますから、

Sub-Prime（サブプライム）はPrime（プライム）よりも下位に位置する意味合いになります。

通常、アメリカで一般人が住宅ローンを組む場合は金融機関から審査を受ける必要があります。これは日本でも同様ですね。

上の図では

Conventional Loans（銀行等の商業金融機関のローン）

FHA Loans（Federal Housing Administration：連邦住宅局のローン。初めてローンを組む場合に利用化）

VA Loans（Veterans’ Administration：在郷軍人局。退役軍人用のローン）

の3つの金融機関の中でそれぞれ

• Housing Ratio（住宅関連の返済責任総額の月間収入に対する割合）
• Total Debt Ratio（住宅関連のみならず全返済責任総額の月間収入に対する割合）

を表しています。

例えばConventional Loans（銀行等の商業金融機関のローン）であれば

Housing Ratio … 元金と利息、固定資産税、家屋保険、ホームオーナー協会費

Total Debt Ratio … Housing Ratio + カーローン

等の割合が月の総収入に対してそれぞれ

Housing Ratio … 28%

Total Debt Ratio … 36%

以内に収まれば、ローンの与信を通過することになります。

上記の条件を通過したものは優良なPrime Loan（プライムローン）と呼ばれるのです。

これに対し、Prime Loan（プライムローン）よりも下位となるSub-Prime（サブプライム）の場合は

• 頭金ゼロ
• 元金を一度も払ったことがない

等の全く支払い能力がないといわれても仕方のない人々でも与信を通過しているほど、粗末なローンでした。

商品化される借金

そこで金融機関はローンの与信を通過したものにはお金を貸し出すわけですが、多額のお金を貸した後にはまた別の人にも多額のお金を貸し、それが大人数になるわけですから金融機関としては潤沢な資金を必要とします。

その潤沢な資金を補う為にBacked Security（担保証券）という金融商品が開発され、融資を金融商品化して前述のファニーメイやフレディマック等が金融機関からこの担保証券を購入する、そして金融機関はファニーメイやフレディマックからの支払いを資金にして更に他の人々にお金を貸していく、このような構図があるのです。

そしてファニーメイやフレディマックが通常は不動産担保証券のみならず自動車等の他のローンとも組み合わせて投資対象の商品として完成させ、世界の投資家に販売して利益を出していきます。

結果としては住宅ローンもまた担保証券という金融商品に姿を変えて、世界の数多くの投資家の懐に入っていくわけです。

少し長くなりますので、明日に続けます。