こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日は米連邦準備理事会（FRB）の動きとアメリカ合衆国住宅価格の動きを上下にグラフで比較し、金利の動きが確かに不動産価格に影響した主な4つの時期
- 2桁インフレへの対策期
- インフレ傾向への対策期
- ITバブルへの対策期
- 景気回復への対策期
の詳細を見ていきました。
過去に起こったこれらの事実から、
「
金利が上がってくると一定のところで不動産価格は下がり、
金利が下がると不動産価格は上がってくる傾向にある
」
ということが分かりました。
しかしながら、投資家心理が前のめりになりすぎて不動産投資が加熱し過ぎていくと、
「金利上昇には関係なく不動産価格は高騰していく」
ことも確認できました。この近年発生したサブプライム問題に端を欲する不動産価格の暴落が示唆する事実は、蓋然性を推し量る上で不動産投資家にとって重要な教訓になったと思います。
そこでこのように不動産価格に大きく影響してくる米連邦準備理事会（FRB）が定める金利ですが、実際には何がどのように不動産価格に影響するのでしょうか。今日はこの点を深堀してみます。
Mortgage Loan（モーゲージ ローン：住宅担保貸付）
住宅を購入する多くの場合は全額を一度に自己資金で購入することは難しいものです。その為に金融機関から融資を受けて家を購入し、元金に利息のついた借用総額を向こう15年あるいは30年かけて返済していくことになります。
この住宅ローンの中でも購入した家そのものが抵当に入れられ、担保物件として家を購入する際の借用をモーゲージ（mortgage）と呼びます。
このモーゲージ（mortgage）は融資を受けた法人・個人が返済する法的義務が証券化されてファニーメイやフレディマック等のセカンドマーケット機関を通して投資家に売られていく為に、住宅抵当証券とも呼ぶことができます。
そして融資を受けて家を購入する全ての法人・個人がmortgage loan（モーゲージ ローン：住宅担保貸付）を利用することになりますが、そこで出てくる主な数字が
Interest Rate（金利）
と
APR（年利）
です。金利（Interest rate）は純粋に米連邦準備理事会（FRB）が定める金利に各貸出金融機関が上乗せした金利であり、年利（APR）は金利の上に様々な手数料が加味された数字となりますので、実際にモーゲージ（mortgage）を算出する際には年利（APR）の方を使用します。
モーゲージ（mortgage）の例
そこでモーゲージ（mortgage）の例を数字を使って上げてみます。
2017年11月9日の時点でZillow上ではアメリカ住宅価格の中央値（Median）が$202,700と出ていますので、切りよく$200,000の場合でみていきましょう。
また実際のモーゲージ（mortgage）は年利（APR）で計算されますが、ここではbankrate.com上で算出できる単純なモーゲージ（mortgage）計算となりますので米連邦準備理事会（FRB）が定める金利（Interest rate）を使い、将来の支払い差額をみていきたいと思います。
金利としては実際に過去に発生した
2004年1月 1%
2005年3月 3%
2007年3月 5.25%
の3パターンで計算してみましょう。条件を
頭金（Down Payment） $20,000 / 10.00%
期間（Term） 30年
とします。
また毎月の支払額には厳密には下記に加えてモーゲージ保険（mortgage insurance）等も加わるはずですが、今回は省略させて頂きます。
1%（2004年1月）の場合
結果はこちら
毎月の支払 $578.95
30年間の利子合計 $28,422.41
3%（2005年3月）の場合
結果はこちら
毎月の支払 $758.89
30年間の利子合計 $93,199.41
5.25%（2007年3月）の場合
結果はこちら
毎月の支払 $993.97
30年間の利子合計 $177,828.00
いかがでしょうか。上記は全て現実に起こった米連邦準備理事会（FRB）が定めた金利に基づくものです。
- 同じ融資額
- 同じ頭金
- 同じ返済期間
であったとしても、毎月の支払額と利子総額の差が歴然としていますね。
特に融資を受けるという、お金を使わせてもらうことへの対価が金利1%の時には$28,422.41であり、金利5.25%の時には$177,828.00とその差が$149,405.59と、恐ろしい差額になっています。。
一度モーゲージ（mortgage）契約をすれば30年間の利子合計に責任を持つことになり、元金と利子の関係でみると
金利1%時の借金合計
$208,422.41（$180,000.00 + $28,422.41）
金利5.25%時の借金合計
$357,828.00（$180,000.00 + $177,828.00）
となり、借金総額に実に
$149,405.59（$357,828 - $208,422.41）
もの差が出てくるのです。。
金利の影響を推し量るにはもうこれらを見るだけで十分ですね。また実際には前述のとおり計算には年利（APR）を使うことが通常であることから本当の数字は更に上がります。
このように数字に落とし込むとよく分かりますが、数パーセントの金利差が借金の返済に大きく影響してきますので、
「金利が安いから家は今が買い時だ」
「金利はかなり高い。今は賃貸のままにしておこう」
「金利が高くなりつつあるけれど、今のレベルならまだ大丈夫」
このような心理が働いて購買意欲は金利に影響され、
金利が上がる ⇒ 不動産需要が少なくなる（買い控える） ⇒ 不動産価格が下がる
金利が下がる ⇒ 不動産需要が増える（購入意欲が増す） ⇒ 不動産価格が上がる
という式になってきます。
このような金利と不動産価格の関係をよく理解しておく必要があります。
。。。
しかしながら、金利の影響をmortgage loan（モーゲージ ローン）だけに考えておいてよいのは住居用住宅を購入する場合のみです。
不動産投資家としては金利の影響をmortgage loan（モーゲージ ローン）のみならず、もう少し広範囲に理解しておく必要があります。
明日はこのmortgage loan（モーゲージ ローン：住宅担保貸付）以外の分野への金利の影響を深堀していきたいと思います。
